Veel investeerders rekenen met de aankoopbelasting, maar vergeten dat er bij de verkoop opnieuw een gemeentelijke heffing meekomt. Ik leg uit wat plusvalía is en wat in 2026 verandert.
In het kort: De plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) is een gemeentelijke belasting die u bij de verkoop van een Spaanse woning betaalt over de waardestijging van de grond. Vanaf 2026 worden de berekeningscoëfficiënten aangescherpt, waardoor de belastingdruk in veel gemeenten stijgt, vooral bij doorverkoop binnen 15 jaar. U kunt kiezen tussen de objectieve methode (op basis van gemeentelijke coëfficiënten) en de werkelijke-meerwaarde-methode (op basis van het echte verschil tussen aankoop- en verkoopprijs). Plan dit vooraf met een fiscalist, zeker bij snelle doorverkoop. Dit is geen fiscaal advies; uw situatie hoort u te bespreken met een Spaanse fiscalist.
Wat is plusvalía precies?
Plusvalía is een gemeentelijke belasting, geen nationale. Iedere Spaanse gemeente int een heffing over de waardestijging van de grond waarop uw woning staat, gerekend over de periode dat u eigenaar bent. Het gaat dus niet over de gehele waardestijging van het pand, maar specifiek over het deel dat aan de grond wordt toegerekend (gebaseerd op de kadastrale grondwaarde).
De verkoper betaalt plusvalía bij een verkoop. Bij een nalatenschap of schenking is de ontvanger doorgaans de belastingplichtige.
De twee berekeningsmethoden
Sinds een uitspraak van het Spaanse Constitutioneel Hof eind 2021 zijn er twee methoden waaruit u mag kiezen:
- Objectieve methode: vermenigvuldig de kadastrale grondwaarde met een gemeentelijke coëfficiënt die per houdperiode verschilt, en pas vervolgens het lokale tarief toe (vaak rond 30%).
- Werkelijke-meerwaarde-methode: bereken het reële verschil tussen verkoopprijs en aankoopprijs van het grondaandeel, en pas daarop het lokale tarief toe.
Bij verlies (verkocht onder aankoopprijs) bent u geen plusvalía verschuldigd. U moet dat wel kunnen aantonen met de notariële koop- en verkoopakte.
Wat verandert er in 2026?
De gemeentelijke coëfficiënten en kadastrale waarden worden in 2026 op verschillende plekken aangescherpt. Het effect verschilt per gemeente, maar de algemene richting:
- Doorverkoop binnen 15 jaar wordt zwaarder belast in de objectieve methode (hogere coëfficiënten voor kortere houdperiodes).
- Kadastrale waarden zijn op sommige plekken bijgesteld na hertaxaties, wat de grondslag van de heffing verhoogt.
- Bij lange houdperiode (15 jaar of meer) verschuift het voordeel vaker richting de objectieve methode; bij korte houdperiode of veel grondwaardestijging vaak naar de werkelijke methode.
Reken altijd beide methoden door (of laat dat doen) vóór de notariële akte, en kies de gunstigste.
Wat betekent dit voor uw rendement?
Plusvalía is meestal een paar duizend tot enkele tienduizenden euro's, afhankelijk van de gemeente, de kadastrale waarde en de houdperiode. Op een appartement van 300.000 euro dat na 8 jaar wordt verkocht in Marbella praat u al snel over 3.000 tot 10.000 euro plusvalía, naast de vermogenswinstbelasting (een aparte nationale heffing op de meerwaarde, doorgaans 19% voor EU-niet-residenten). Plan dit dus altijd mee in uw exit-strategie en in uw rendementsberekening.
De jaarlijkse belastingen (IBI, IRNR bij verhuur) staan in de belastinggids; de aankoopbelastingen in overdrachtsbelasting en kosten koper 2026.
Wanneer is plusvalía relevant voor u?
- Bij een verkoop binnen 15 jaar na aankoop is plusvalía vrijwel altijd een serieuze post.
- Bij erven of schenken van Spaans vastgoed valt de heffing op de ontvanger; in Andalusië pakt dat door de regionale vrijstellingen voor naaste familie vaak beperkt uit (zie ook Spaans testament voor Nederlanders).
- Bij doorverkoop met verlies vraagt u expliciet om vrijstelling op basis van de werkelijke-meerwaarde-methode.
Hoe ik u hierbij help
Ik ben geen fiscalist en dit is geen fiscaal advies, maar wel praktijk: ik laat via mijn netwerk plusvalía vooraf doorrekenen bij beide methoden, zodat uw rendementsberekening klopt vóór u koopt of verkoopt. Lees ook box 3 en uw Spaanse vastgoed voor de Nederlandse kant. Begint u nog, dan helpen huis kopen in Spanje en de investeringsscan u op weg.
Loopt u hier zelf tegenaan? Ik denk graag met u mee, eerlijk en zonder verplichtingen. Plan gerust een vrijblijvend gesprek.
Anouar, de Fixer van de Costa del Sol
