Hoe werkt deze berekening?
De calculator berekent uw netto huurrendement door de verwachte jaarlijkse huurinkomsten te verminderen met alle exploitatiekosten, waaronder IRNR-belasting, beheerkosten, onderhoud, verzekering en leegstand. Het resultaat is een realistisch netto rendement dat u kunt vergelijken met andere beleggingsvormen.
De berekening is gebaseerd op actuele marktgegevens per regio aan de Costa del Sol. Elke regio heeft eigen gemiddelde waarden voor prijs per vierkante meter, de gemiddelde dagprijs (ADR) en de bezettingsgraad. Door deze variabelen per regio in te vullen, krijgt u een uitkomst die aansluit bij de werkelijke marktomstandigheden in uw doelgebied.
De 5-jaar projectie houdt rekening met twee groeifactoren: waardestijging van het vastgoed (conservatief 5% per jaar, gebaseerd op het gemiddelde over 2019–2025) en huurgroei (2% per jaar, in lijn met inflatiecorrectie). Samen geven deze factoren een beeld van uw totale vermogensopbouw.
Rekenvariabelen
Hieronder vindt u de standaardwaarden die de calculator hanteert. U kunt elke variabele aanpassen aan uw eigen situatie.
| Variabele | Standaardwaarde | Toelichting |
|---|---|---|
| Bezettingsgraad | 70–85% | Afhankelijk van regio en seizoen. Kustplaatsen met jaarrond toerisme scoren hoger. |
| ADR per regio | €80–€150 | Average Daily Rate. Marbella en Benahavís liggen aan de bovenkant, Torremolinos en Fuengirola aan de onderkant. |
| IRNR | 19% | Belasting voor niet-ingezetenen (EU-burgers). Geheven over netto huurinkomsten na aftrekbare kosten. |
| Beheerkosten | 20% | Professioneel verhuurbeheer (check-in, schoonmaak, marketing). Varieert van 15% (langetermijnverhuur) tot 25% (full-service korte verhuur). |
| Onderhoud | 1% | Jaarlijks onderhoud als percentage van de woningwaarde. Dekt reparaties, vervanging inventaris en schilderwerk. |
| Waardestijging | 5% (conservatief) | Gebaseerd op het gemiddelde van de Costa del Sol over 2019–2025. De werkelijke stijging was hoger in populaire kustplaatsen. |
| Huurgroei | 2% | Jaarlijkse verhoging van de huurprijs, in lijn met inflatiecorrectie en stijgende toeristische vraag. |
Rekenvoorbeeld: €250.000 appartement in Estepona
Stel, u koopt een 2-slaapkamerappartement in Estepona voor €250.000. De gemiddelde dagprijs (ADR) in Estepona is €105 en de bezettingsgraad 75%. Zo berekent u het netto rendement stap voor stap:
| Stap | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| Verhuurbare nachten | 365 × 75% bezetting | 274 nachten |
| Bruto huurinkomsten | 274 × €105 ADR | €28.770 |
| Beheerkosten (20%) | €28.770 × 20% | −€5.754 |
| Onderhoud (1%) | €250.000 × 1% | −€2.500 |
| Verzekering + VvE | Jaarlijks geschat | −€3.600 |
| IBI + basura | Gemeentelijke belastingen | −€1.200 |
| Netto vóór IRNR | €28.770 − €13.054 | €15.716 |
| IRNR (19%) | €15.716 × 19% | −€2.986 |
| Netto huurinkomsten | €12.730 | |
| Netto rendement | €12.730 / €250.000 | 5,1% |
Na 5 jaar is de verwachte waardestijging (5% per jaar) €69.000, wat het totale rendement op uw investering significant verhoogt. Het cumulatieve netto huurinkomen over 5 jaar (met 2% huurgroei) komt uit op circa €66.400. Samen is dat een totaal rendement van ruim €135.000 op een investering van €250.000, oftewel 54% in 5 jaar.
Wilt u uw eigen situatie doorrekenen? Vul hierboven de calculator in met uw eigen budget en regio, of bekijk de volledige kosten koper in Spanje voor een overzicht van alle aankoopkosten.
Bruto vs netto rendement, wat is het verschil?
Het verschil tussen bruto en netto rendement is essentieel om te begrijpen vóórdat u investeert. Bruto rendement is de eenvoudigste berekening: de jaarlijkse huurinkomsten gedeeld door de aankoopprijs, zonder aftrek van kosten. Een appartement dat €25.000 per jaar opbrengt bij een aankoopprijs van €300.000 heeft een bruto rendement van 8,3%.
Netto rendement is het werkelijke rendement dat u overhoudt nadat alle kosten zijn afgetrokken: beheerkosten, belastingen, verzekering, onderhoud, VvE-bijdrage en leegstand. Aan de Costa del Sol is het netto rendement doorgaans 60–70% van het bruto rendement. Dat betekent dat een bruto rendement van 8% uitkomt op circa 5–5,6% netto.
Investeerders die alleen op bruto rendement focussen, worden regelmatig verrast door de werkelijke kosten. Onze calculator toont altijd het netto rendement, zodat u een eerlijk beeld krijgt. Vergelijk dit met de Nederlandse situatie: een spaarrekening levert anno 2026 circa 2–2,5% op, en Nederlandse huurwoningen komen na belasting zelden boven de 3–4% netto.
Disclaimer: Deze berekening is indicatief en vormt geen financieel advies. Werkelijke resultaten kunnen afwijken door marktomstandigheden, wisselkoersen en persoonlijke omstandigheden. Raadpleeg een erkend adviseur voor persoonlijk advies.