De vraag die ik het vaakst krijg gaat niet over de woning zelf, maar over de financiering: kan dit eigenlijk wel, en hoe pak ik het slim aan? Ik loop de opties met u door zoals ik dat ook voor mezelf zou doen.
In het kort: Een tweede huis in Spanje financiert u meestal op een van drie manieren: een Spaanse hypotheek (tot 60 tot 70% van de taxatiewaarde), overwaarde uit uw Nederlandse woning, of eigen middelen. Spaanse banken lenen aan niet-ingezetenen tegen 2,5 tot 4,5% rente (2026). Reken altijd op 12 tot 14% kosten koper bovenop de aankoopprijs, want die financiert de bank niet mee. Welke route het slimst is, hangt af van uw rente in Nederland, uw inkomen en hoeveel eigen geld u wilt inzetten.
Waarom een tweede huis in Spanje?
Een tweede huis in Spanje combineert twee dingen die in Nederland lastig samengaan: een plek in de zon voor uzelf en een woning die rendement oplevert. Aan de Costa del Sol haalt een woning gemiddeld 5 tot 7% bruto huurrendement, terwijl u hem in het laagseizoen zelf gebruikt. De waarde stijgt al jaren met 5 tot 8% per jaar. Voor veel Nederlanders is het de eerste stap naar deels in Spanje wonen, of een bewuste belegging naast het pensioen.
Optie 1: Spaanse hypotheek
Spaanse banken zoals CaixaBank, BBVA en Santander verstrekken hypotheken aan niet-ingezetenen. De belangrijkste punten:
- Maximale lening: 60 tot 70% van de taxatiewaarde (de zogeheten LTV). U brengt dus minimaal 30 tot 40% zelf in, plus de kosten koper.
- Rente: tussen 2,5% en 4,5% in 2026, vast of variabel.
- Looptijd: doorgaans tot 20 jaar, vaak met een maximumleeftijd van 75 jaar bij aflossing.
- Documenten: NIE-nummer, de laatste twee belastingaangiften, een werkgevers- of inkomensverklaring en drie maanden bankafschriften.
Een Spaanse hypotheek is interessant als u uw Nederlandse vermogen niet wilt aanspreken en de Spaanse rente lager is dan wat u thuis zou betalen. Het nadeel is een wat langere doorlooptijd en een verplichte taxatie.
Optie 2: Overwaarde uit uw Nederlandse woning
Heeft uw huis in Nederland flink overwaarde? Dan kunt u die deels gebruiken om het tweede huis (deels) contant te kopen. Voordelen: u koopt sneller, sterker en zonder Spaanse taxatie, en u bespaart de Spaanse afsluitkosten. Aandachtspunt: het verhogen van uw Nederlandse hypotheek voor een tweede woning is fiscaal niet aftrekbaar (het valt niet onder de eigenwoningregeling), dus reken met de bruto rente. Vergelijk die rente met de Spaanse hypotheekrente voordat u kiest.
Optie 3: Eigen middelen
Wie genoeg spaargeld of beleggingen heeft, koopt het eenvoudigst met eigen middelen. U bent dan de sterkste koper aan tafel, wat in een krappe markt scheelt bij de onderhandeling. Houd er wel rekening mee dat dit vermogen in box 3 valt zolang het op uw rekening staat, en dat de woning zelf na aankoop in Spanje wordt belast. Lees daarover meer in onze uitleg over box 3 en Spaans vastgoed.
Vergeet de kosten koper niet
Wat veel mensen onderschatten: bovenop de aankoopprijs komt 12 tot 14% aan kosten koper, en dat bedrag financiert geen enkele bank mee.
- Overdrachtsbelasting (ITP): 7 tot 10%
- Notaris: 600 tot 1.200 euro
- Eigen advocaat: 1 tot 1,5%
- Registratie: 400 tot 700 euro
Bij een woning van 300.000 euro praat u dus over 36.000 tot 42.000 euro extra. Het volledige overzicht staat in ons stappenplan huis kopen in Spanje.
Belasting op uw tweede huis
Een tweede huis in Spanje betekent belasting in beide landen, maar het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje voorkomt dubbele heffing. In Spanje betaalt u jaarlijks IBI (onroerendezaakbelasting), en bij verhuur IRNR (19% over de netto huurinkomsten). In Nederland geeft u de woning op in box 3, maar de daadwerkelijke heffing wordt verrekend. De volledige uitleg vindt u in de belastinggids voor Spaans vastgoed.
Veelgemaakte fouten
- Alleen naar de aankoopprijs kijken. Reken altijd met de kosten koper erbij.
- De Spaanse taxatie overslaan in de planning. Een bank leent op basis van de taxatiewaarde, niet de vraagprijs. Ligt die lager, dan moet u meer eigen geld inbrengen.
- Verhuur niet meenemen in de som. Een deel van de lasten kunt u terugverdienen met verhuur. Bekijk de cijfers in onze verhuurgids.
- Zonder eigen advocaat kopen. De verkopende partij behartigt nooit uw belang.
Wat ik voor u doe
Ik ben geen makelaar en geen bank. Als uw fixer reken ik de drie financieringsroutes voor u door, zet ik mijn getoetste netwerk van hypotheekspecialisten en advocaten in, en bewaak ik dat u niet te veel betaalt, voor de woning en voor het krediet. Van de eerste som tot de sleutel, en daarna richt ik desgewenst de geautomatiseerde verhuur in zodat uw tweede huis ook echt rendeert.
Loopt u hier zelf tegenaan? Ik denk graag met u mee, eerlijk en zonder verplichtingen. Plan gerust een vrijblijvend gesprek.
Anouar, de Fixer van de Costa del Sol
