De grote vergelijking
| Criterium | Spanje (Costa del Sol) | Portugal (Algarve/Lissabon) |
|---|---|---|
| Gemiddelde prijs/m² | €2.000–€4.000 | €2.500–€7.000 |
| Bruto huurrendement | 5–8% | 3–6% |
| Prijsstijging 2025 | +7,4% | +6,1% |
| Toeristisch seizoen | 10 maanden | 7–8 maanden |
| Golden Visa vastgoed | Nog actief (€500k) | Afgeschaft (2023) |
| Overdrachtsbelasting | 7–10% (Andalusië) | 6–8% (IMT progressief) |
| NHR-belastingregime | Niet beschikbaar | Afgeschaft per 2024 |
| Belasting huurinkomsten | 19% netto (EU-inwoners) | 25% netto |
| Vermogensbelasting | Boven €700k | Geen |
| Directe vluchten NL | 8+ per dag (Málaga) | 6+ per dag (Lissabon/Faro) |
| Taal | Spaans | Portugees (meer Engels) |
| Kosten levensonderhoud | €1.500–€2.500/maand | €1.600–€2.800/maand |
| Nieuwbouw aanbod | Zeer groot | Beperkt |
| Hypotheek niet-ingezetenen | 60–70% LTV | 60–70% LTV |
Prijsvergelijking
Spanje biedt meer volume en diversiteit. De Costa del Sol heeft woningen in elke prijsklasse, van €140.000 appartementen in Torremolinos tot €5M+ villa's in Marbella. Portugal's populaire gebieden (Lissabon, Algarve) zijn gemiddeld duurder met minder aanbod.
| Locatie | Prijs/m² (2026) | 2-slk appartement |
|---|---|---|
| Torremolinos (CdS) | €1.400–€2.500 | €140.000–€230.000 |
| Estepona (CdS) | €2.200–€3.800 | €200.000–€350.000 |
| Marbella (CdS) | €3.500–€6.000 | €350.000–€550.000 |
| Algarve (PT) | €2.500–€5.000 | €250.000–€500.000 |
| Lissabon (PT) | €4.000–€7.000 | €350.000–€600.000 |
| Porto (PT) | €2.800–€4.500 | €250.000–€400.000 |
Fiscale vergelijking
De fiscale situatie is in 2026 significant veranderd:
- Portugal NHR afgeschaft: het Non-Habitual Resident regime dat 20% vaste belasting bood, is per 2024 afgeschaft. Nieuwe aanvragen zijn niet meer mogelijk.
- Portugal Golden Visa afgeschaft: vastgoed geeft niet langer recht op verblijfsvergunning. Alternatieve routes (fondsen, kapitaalinvestering) bestaan nog wel.
- Spanje gunstig voor EU-huurinkomsten: 19% belasting over netto huurinkomsten (na aftrek van kosten) versus 25% in Portugal.
- Spanje vermogensbelasting: boven €700.000 netto vermogen in Spanje. Portugal heeft geen vermogensbelasting.
Netto is het belastingverschil voor een typische Nederlandse investeerder beperkt. Het NL-ES en NL-PT belastingverdrag voorkomen beide dubbele heffing. Lees meer in onze belastinggids.
Rendementsvergelijking
De Costa del Sol wint duidelijk op rendement:
- Langer seizoen: 10 maanden toerisme versus 7–8 maanden in Portugal levert 30–40% meer verhuurbare nachten op.
- Hogere ADR: €80–€150/nacht aan de Costa del Sol versus €60–€110 in de Algarve voor vergelijkbare woningen.
- Hogere bezettingsgraad: 70–85% aan de Costa del Sol versus 55–70% in de Algarve.
- Sterkere waardestijging: +7,4% versus +6,1% in 2025, met hogere voorspelling voor 2026.
Lifestyle vergelijking
Spanje (Costa del Sol): kosmopolitisch, uitgebreide horeca, 70+ golfbanen, Michelin-sterren, groot cultureel aanbod in Málaga, internationale expat-community, excellent healthcare.
Portugal (Algarve/Lissabon): meer relaxed en authentiek, uitstekende wijncultuur, minder commercieel, meer Engels gesproken, sterke startup-scene in Lissabon, iets hogere veiligheidsperceptie.
Conclusie
Kies Spanje (Costa del Sol) als: u investeert voor rendement, een divers aanbod in alle prijsklassen wilt, golfliefhebber bent, of een mix van lifestyle en investering zoekt. De langere seizoenen en hogere huurprijzen maken het financiële verschil.
Kies Portugal als: u permanent wilt verhuizen naar een relaxte omgeving, geen vermogensbelasting wilt betalen, of een affiniteit heeft met Portugese cultuur. Let op dat de fiscale voordelen (NHR, Golden Visa) niet meer beschikbaar zijn.