Woordenlijst Spaans vastgoed

Het NIE is het verplichte Spaanse fiscaal identificatienummer voor niet-Spanjaarden, nodig voor elke financiële transactie waaronder vastgoedaankoop.

Het NIE wordt afgegeven door de Spaanse politie (of via een consulaat) en is essentieel voor het openen van een bankrekening, het ondertekenen van de escritura en het betalen van belastingen. Aanvraag duurt doorgaans 1 tot 6 weken; een advocaat kan dit met volmacht voor u doen.

ITP is de Spaanse overdrachtsbelasting bij aankoop van bestaand vastgoed; in Andalusië bedraagt het tarief sinds 2026 7% van de aankoopprijs.

ITP wordt alleen geheven bij tweedehandswoningen (van particulier of doorverkochte projecten). Bij nieuwbouw rechtstreeks van de ontwikkelaar geldt IVA in plaats van ITP. Het tarief verschilt per autonome regio: 7% in Andalusië, 10% in Catalonië, 8 tot 10% in Madrid afhankelijk van prijs.

IVA is de Spaanse btw; bij nieuwbouwwoningen direct van de ontwikkelaar bedraagt IVA 10% van de aankoopprijs.

IVA vervangt ITP bij nieuwbouw. Daarbovenop komt AJD (Actos Jurídicos Documentados) van 1,2% in Andalusië, dus totaal 11,2% belasting bij een nieuwbouwaankoop, exclusief notaris, register en advocaat.

AJD is het Spaanse zegelrecht op notariële akten; in Andalusië 1,2% van de aankoopprijs bij nieuwbouw of hypotheek.

AJD wordt alleen geheven bij transacties waarop IVA van toepassing is (nieuwbouw) of bij het vestigen van een hypotheek. Bij bestaande bouw is geen AJD verschuldigd omdat ITP al wordt afgedragen.

IBI is de jaarlijkse Spaanse onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB; bedraagt typisch 0,4 tot 1,1% van de catastrale waarde.

IBI wordt geheven door de gemeente waarin de woning ligt. De catastrale waarde ligt doorgaans onder de marktwaarde, waardoor de daadwerkelijke IBI voor een appartement aan de Costa del Sol vaak tussen €300 en €1.500 per jaar uitkomt.

IRNR is de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten; EU-ingezetenen betalen 19% over netto huurinkomsten in Spanje.

Voor niet-EU-residenten (sinds Brexit ook Britten) geldt 24% zonder aftrek van kosten. Aangifte gebeurt via Modelo 210, doorgaans per kwartaal. Het Nederlands-Spaanse belastingverdrag voorkomt dubbele belasting via verrekening.

Plusvalía is de gemeentelijke meerwaardebelasting op de waardestijging van de grond bij verkoop of vererving van vastgoed.

Plusvalía wordt berekend over de stijging van de catastrale grondwaarde tussen aan- en verkoop en is verschuldigd door de verkoper bij verkoop, of door erfgenamen bij vererving. Sinds 2021 zijn de berekeningsregels herzien na een uitspraak van het Spaanse Grondwettelijk Hof.

Modelo 210 is het belastingformulier waarmee niet-residenten in Spanje IRNR-aangifte doen over huurinkomsten of fictief huurgenot.

Verhuurinkomsten worden per kwartaal aangegeven (deadlines: 20 april, juli, oktober, januari). Voor een tweede woning zonder verhuur wordt jaarlijks een fictief huurgenot (1,1 of 2% van catastrale waarde) opgegeven. Een fiscalist regelt dit doorgaans voor €150 tot €350 per jaar.

De escritura pública is de notariële koopakte waarmee het Spaanse vastgoed juridisch overgaat van verkoper naar koper.

De escritura wordt door beide partijen ondertekend ten overstaan van een Spaanse notario, waarna de notario de akte aanmeldt bij het Registro de la Propiedad. Vanaf de ondertekening bent u juridisch eigenaar en draagt u de IBI en gemeentelijke kosten.

De Nota Simple is een uittreksel uit het Spaanse kadaster met de juridische status van een woning, vergelijkbaar met een Nederlands eigendomsbewijs-uittreksel.

Een Nota Simple toont eigenaar, hypotheekstand, lasten, beslagen en huidige bestemming. Het opvragen van een actuele Nota Simple is een onmisbare stap in elke due diligence vóór ondertekening van een privaat koopcontract of arras.

Het Registro de la Propiedad is het Spaanse kadaster waarin alle eigendoms- en hypotheekgegevens van vastgoed worden geregistreerd.

Inschrijving in het Registro is constitutief voor het eigendomsrecht en biedt rechtszekerheid tegenover derden. De inschrijfkosten variëren met de aankoopprijs maar liggen doorgaans tussen €400 en €900 voor een appartement aan de Costa del Sol.

Het Catastro is het Spaanse onroerendgoedregister voor belastingdoeleinden; de catastrale waarde is de fiscale waardering die de basis vormt voor IBI en plusvalía.

Het Catastro valt onder het Ministerio de Hacienda en is gescheiden van het Registro de la Propiedad (juridisch). Beide registers moeten kloppen voor een schone juridische status. De catastrale waarde ligt typisch 30 tot 60% onder de marktwaarde.

Arras is het Spaanse aanbetalingscontract waarbij koper en verkoper zich juridisch verbinden tot de transactie; doorgaans wordt 10% van de prijs aanbetaald.

Bij arras penitenciales kan de koper zich terugtrekken met verlies van de aanbetaling, en kan de verkoper terugtreden tegen dubbele teruggave. Een advocaat stelt het arras-contract op met voorbehouden zoals hypotheekverkrijging en bouwkundige check.

De Comunidad de Propietarios is de Spaanse vereniging van eigenaren binnen een appartementencomplex of urbanisatie, vergelijkbaar met een Nederlandse VvE.

De Comunidad beheert gemeenschappelijke ruimtes en stelt statuten op die bepalend kunnen zijn voor toeristische verhuur, huisdieren, gevelwijzigingen en parkeerregels. Een uittreksel uit de comunidad-vergaderingen is onmisbaar bij due diligence.

De RTA is het Andalusische register voor toeristische verhuur; zonder RTA-nummer mag u in Andalusië geen vakantieverhuur aanbieden.

De RTA-aanvraag verloopt via een declaración responsable en is gratis, mits aan technische eisen wordt voldaan: airco, EHBO-kit, klachtenformulier, eerste hulp-bord. Het verkregen VFT-nummer moet zichtbaar zijn in elke online advertentie. Boetes voor verhuren zonder RTA lopen op tot €150.000.

VFT is de Andalusische categorie voor toeristische verhuurwoningen; het VFT-nummer ontvangt u na inschrijving in de RTA.

VFT is onderscheiden van casas rurales en hotels en geldt voor reguliere woningen die voor minder dan twee maanden achtereen worden verhuurd. Sommige gemeenten (Málaga centro) hebben aanvullende beperkingen of moratoria op nieuwe VFT-registraties ingevoerd.

De Cédula de Habitabilidad is het Spaanse bewoonbaarheidscertificaat dat aantoont dat een woning aan minimale eisen voldoet en bewoond mag worden.

De Cédula is verplicht bij verkoop, verhuur en aansluiting van nutsvoorzieningen. Het wordt afgegeven door de regionale overheid op basis van een inspectie door een architect of technisch deskundige. In Andalusië heet het soms LPO (Licencia de Primera Ocupación) bij nieuwbouw.

LPO is de Spaanse gebruiksvergunning die nieuwbouw moet hebben om bewoond te mogen worden; vergelijkbaar met een Nederlandse gereedmelding.

LPO wordt door de gemeente afgegeven na controle of het opgeleverde gebouw overeenkomt met de bouwvergunning. Zonder LPO is hypotheekfinanciering vaak niet mogelijk en kan verhuur geweigerd worden. Een fixer checkt LPO altijd vóór ondertekening van de escritura.

Het CEE is het Spaanse energieprestatiecertificaat, vergelijkbaar met het Nederlandse energielabel, verplicht bij verkoop en verhuur.

Het label loopt van A (zeer zuinig) tot G (zeer onzuinig) en is tien jaar geldig. Sinds 2026 worden hogere labels (A en B) gestimuleerd via fiscale aftrek tot 60% van renovatiekosten. Een nieuw CEE kost €100 tot €300, afgegeven door een gecertificeerd technicus.

Hipoteca is de Spaanse term voor een hypotheek; voor niet-residenten is doorgaans 60 tot 70% LTV haalbaar bij Spaanse banken.

Spaanse banken hanteren strikte DTI-ratio's (Debt-to-Income) van maximaal 35%. Looptijden gaan tot 25 of 30 jaar, met variabele of vaste rente. De hypotheekakte gaat samen met de escritura naar de notario; AJD van 1,2% komt bovenop.

LTV is de verhouding tussen het geleende bedrag en de aankoopprijs of taxatiewaarde; Spaanse banken financieren niet-residenten meestal tot 70% LTV.

Voor residenten kan LTV oplopen tot 80%. Het lagere LTV-plafond voor niet-residenten betekent dat een Nederlandse koper minimaal 30% eigen inbreng plus 12 tot 14% kosten koper, dus circa 42 tot 44% in totaal eigen middelen nodig heeft.

Een PMS is software die boekingen, prijzen, gastcommunicatie en check-ins voor verhuurvastgoed centraal beheert vanuit één platform.

Bekende PMS-systemen voor vakantieverhuur zijn Smoobu, Guesty en Hospitable. Een PMS koppelt aan Airbnb, Booking.com en Vrbo via channel managers, en stuurt automatisch prijzen, beschikbaarheid en berichten aan. Aangevuld met keyless check-in (zoals KeylessCosta) draait verhuur grotendeels autonoom.

Het bruto huurrendement is de jaarlijkse huurinkomst gedeeld door de aankoopprijs, uitgedrukt in procenten; aan de Costa del Sol typisch 5 tot 8%.

Bruto rendement houdt geen rekening met IBI, comunidad, verzekering, beheer, leegstand of belasting. Het netto rendement ligt door deze kosten doorgaans 1,5 tot 2,5 procentpunt lager. Voor een eerlijke vergelijking met alternatieve beleggingen rekent men altijd met netto na belasting.

Het netto huurrendement is wat overblijft na aftrek van alle vaste lasten, beheer, leegstand en IRNR-belasting; aan de Costa del Sol typisch 3 tot 5,5%.

Realistische netto-berekening houdt rekening met circa 25 tot 35% kosten op de bruto huur. Onze ROI-calculator past deze defaults toe en laat zien wat de werkelijke cashflow is na alle kosten, inclusief het Nederlandse belastingverdrag.

Een fixer aan de Costa del Sol is een onafhankelijke vastgoedpartner die u door het hele aankoopproces loodst zonder zelf op commissie van een verkoper te zitten.

Anders dan een makelaar, die per definitie de verkoper of een vastgoedportefeuille vertegenwoordigt, werkt een fixer uitsluitend voor de koper. De fixer beoordeelt panden, brengt u in contact met advocaat, fiscalist, notaris en bouwkundige, onderhandelt mee en regelt het verhuurproces. Het is de Spaanse equivalent van een buyer's agent met een lokaal netwerk.

Off-plan kopen (sobre plano) is aanschaf van nieuwbouw vóór oplevering, vaak met fasering 20/10/70: 20% bij contract, 10% tijdens bouw, 70% bij sleuteloverdracht.

Off-plan biedt typische voordelen van 10 tot 25% korting op opleveringswaarde plus de keuze van afwerking. Risico's worden afgedekt door de wettelijke bankgarantie (Ley 57/68, nu geregeld in DA1 Ley 38/99) die alle aanbetalingen waarborgt bij faillissement van de ontwikkelaar.

De Spaanse wet verplicht ontwikkelaars om aanbetalingen voor off-plan vastgoed te dekken met een bankgarantie of verzekering tot oplevering.

De bankgarantie is een aval bancario afgegeven door een bank of verzekeraar, en dekt alle door de koper betaalde bedragen plus wettelijke rente tot het moment van LPO en sleuteloverdracht. Zonder geldige bankgarantie mag een ontwikkelaar geen aanbetalingen ontvangen.

Een Sociedad Limitada is de Spaanse BV; oprichting kost ongeveer €1.500 plus jaarlijkse boekhouding en wordt gebruikt voor portefeuilles vanaf circa 3 à 4 panden.

Een SL biedt belastingvoordelen bij grotere portefeuilles (25% Vpb is gunstiger dan 24% IRNR) en aansprakelijkheidsbescherming. Voor een eerste of tweede aankoop is een SL doorgaans niet voordelig vanwege de jaarlijkse vaste kosten van €1.200 tot €2.000.