Hypotheek in Spanje: de basis
Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-ingezetenen, waaronder Nederlanders. De voorwaarden zijn echter anders dan in Nederland: lagere LTV (60–70% versus 100%), hogere eigen inbreng en een striktere inkomensbeoordeling. Het goede nieuws: de rentes zijn in 2026 historisch laag voor vaste rente (2,8–3,5%) en de procesgang is goed gereguleerd.
Hypotheekvoorwaarden voor niet-ingezetenen
| Voorwaarde | Niet-ingezetene (NL) | Ingezetene Spanje |
|---|---|---|
| Maximale LTV | 60–70% | 80% |
| Looptijd | 15–25 jaar | 20–30 jaar |
| Maximale leeftijd bij aflossing | 70–75 jaar | 75–80 jaar |
| Vaste rente (2026) | 2,8–4,5% | 2,5–3,5% |
| Variabele rente | Euribor + 0,8–1,5% | Euribor + 0,5–1,2% |
| Maximale schuldenlast | 30–35% bruto inkomen | 35–40% |
| Openingskosten | 0,5–1% hypotheekbedrag | 0,5–1% |
Vergelijking Spaanse banken (2026)
De grote Spaanse banken bieden allemaal hypotheken aan niet-ingezetenen, maar de voorwaarden variëren:
| Bank | Max LTV | Vaste rente | Looptijd | Bijzonderheden |
|---|---|---|---|---|
| CaixaBank | 70% | 2,9–3,8% | 25 jaar | Grootste bank, goede expat-desk |
| BBVA | 65% | 2,8–3,5% | 25 jaar | Snelle digitale aanvraag |
| Santander | 60% | 3,0–4,0% | 20 jaar | Striktere inkomenseisen |
| Sabadell | 70% | 3,0–3,8% | 25 jaar | Flexibel, goed voor ZZP'ers |
| Unicaja | 65% | 3,2–4,5% | 20 jaar | Regionale bank, Costa del Sol focus |
Tip: vraag altijd offertes aan bij minimaal 3 banken. De voorwaarden zijn onderhandelbaar, vooral bij hogere eigen inbreng of dubbel inkomen.
Benodigde documenten
Als Nederlander heeft u de volgende documenten nodig voor een hypotheekaanvraag in Spanje:
- NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero)
- Geldig paspoort of identiteitsbewijs
- Werkgeversverklaring met salaris en dienstverband
- Loonstroken (laatste 3 maanden)
- Belastingaangiften (laatste 2 jaar, box 1, 2 en 3)
- Bankafschriften (laatste 6 maanden)
- Overzicht bestaande schulden (hypotheek NL, leningen, credit cards)
- Bewijs overig inkomen (huurinkomsten, pensioen, dividenden)
- BKR-uittreksel (sommige banken vragen dit)
Zelfstandig ondernemer? Dan zijn de aanvullende eisen: jaarrekeningen (2 jaar), BTW-aangiften en een accountantsverklaring.
Vaste vs. variabele rente
In 2026 kiezen de meeste Nederlandse kopers voor vaste rente. Dit zijn de overwegingen:
- Vaste rente (tipo fijo): 2,8–4,5%. Zekerheid over maandlasten gedurende de gehele looptijd. Maximale vervroegde aflossingsboete: 2% (eerste 10 jaar) of 1,5% (daarna).
- Variabele rente (tipo variable): Euribor + 0,8–1,5%. In 2026 staat de 12-maands Euribor rond 2,8%, waardoor de effectieve rente 3,6–4,3% bedraagt. Jaarlijkse herziening.
- Gemengde rente (tipo mixto): vaste rente voor de eerste 3–10 jaar, daarna variabel. Populair compromis.
Hypotheekproces stap voor stap
- Oriëntatie (1–2 weken): verzamel documenten, vraag pre-goedkeuring aan bij meerdere banken.
- Bankbeoordeling (1–2 weken): de bank beoordeelt uw inkomen, schulden en kredietwaardigheid.
- Taxatie (1 week): een officiële taxateur (tasador) beoordeelt de woningwaarde. De hypotheek is gebaseerd op het laagste van taxatiewaarde of aankoopprijs.
- Bindend aanbod, FEIN (1 week): u ontvangt de Ficha Europea de Información Normalizada met alle voorwaarden. Wettelijk verplicht 10 dagen vóór ondertekening.
- Notaris (1 dag): ondertekening van de hypotheekakte samen met de koopakte (escritura).
Kosten van een hypotheek in Spanje
| Kostenpost | Bedrag | Wie betaalt? |
|---|---|---|
| Taxatie (tasación) | €300–€600 | Koper |
| Openingskosten (comisión de apertura) | 0,5–1% hypotheekbedrag | Koper |
| Notariskosten hypotheekakte | €500–€1.000 | Bank (sinds 2019) |
| AJD (documentbelasting) hypotheek | 0,5–1,5% | Bank (sinds 2019) |
| Registratie hypotheek | €200–€500 | Bank |
Sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 draagt de bank het merendeel van de hypotheekkosten. De koper betaalt alleen de taxatie en openingskosten. Meer over alle kosten in onze gids kosten koper Spanje.
Alternatieven voor een Spaanse hypotheek
- Nederlandse hypotheek op Spaans vastgoed: sommige Nederlandse banken (ABN AMRO, ING) bieden hypotheken op buitenlands vastgoed. LTV tot 70%, Nederlandse voorwaarden, maar hogere rente.
- Overwaarde Nederlandse woning: verhoog uw bestaande hypotheek of neem een tweede hypotheek. Lagere rente (Nederlandse tarieven) en geen Spaanse bankkosten.
- Cash kopen: geen hypotheekkosten, snellere afhandeling en sterkere onderhandelingspositie. U bespaart €2.000–€5.000 aan hypotheekkosten.
- Developer financing: sommige ontwikkelaars bieden eigen financiering bij off-plan aankopen. Vaak hogere rente, maar minder documenteisen.
5 tips voor een succesvolle hypotheekaanvraag
- Begin vroeg: start het hypotheekproces minimaal 2 maanden vóór de gewenste notarisdatum.
- Bereid documenten voor: laat alles officieel vertalen (beëdigd) naar het Spaans.
- Schoon BKR: zorg dat er geen negatieve BKR-registraties zijn. Spaanse banken controleren dit steeds vaker.
- Gebruik een hypotheekmakelaar: zij kennen de markt, onderhandelen betere tarieven en begeleiden het hele proces.
- Houd rekening met wisselkoersrisico:als uw inkomen in euro's is, is er geen valutarisico. Bij niet-euro inkomen kan dit een factor zijn.