De aankoopprijs is maar het halve verhaal; de belasting eromheen bepaalt wat u echt kwijt bent. Ik leg uit wat er in 2026 geldt aan de Costa del Sol.
In het kort: Bij bestaande bouw betaalt u in Andalusië overdrachtsbelasting (ITP) van 7%. Bij nieuwbouw betaalt u in plaats daarvan 10% btw (IVA) plus circa 1,2% zegelrecht (AJD). Tel daar notaris, een eigen advocaat en registratie bij op en u komt op 12 tot 14% kosten koper bovenop de aankoopprijs. Er bestaan verlaagde regelingen onder voorwaarden, maar de tarieven en grenzen kunnen wijzigen; laat uw exacte situatie altijd narekenen door een fiscalist.
Bestaande bouw: overdrachtsbelasting (ITP)
Koopt u een bestaande woning, dan betaalt u ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). In Andalusië geldt sinds de hervorming van 2022 een vast tarief van 7% over de aankoopwaarde. Dat is meteen de grootste kostenpost na de prijs zelf: bij een woning van 300.000 euro is dat 21.000 euro.
Er bestaan verlaagde tarieven onder specifieke voorwaarden (denk aan bepaalde koperprofielen, prijsgrenzen of doorverkoopsituaties). Of u daarvoor in aanmerking komt, hangt af van uw situatie en van de regels zoals die in 2026 gelden. Dit verandert met enige regelmaat, dus reken nooit met een tarief van internet maar laat het narekenen.
Nieuwbouw: btw plus zegelrecht
Koopt u nieuwbouw rechtstreeks van de ontwikkelaar, dan geldt geen ITP maar btw (IVA) van 10%, plus zegelrecht (AJD, Actos Juridicos Documentados) van rond de 1,2%. Bij off-plan betaalt u doorgaans in termijnen, met bankgarantie op uw aanbetalingen. Meer over die route leest u op nieuwbouw Costa del Sol.
De rest van de kosten koper
Bovenop de belasting komen de vaste kosten:
- Notaris: circa 600 tot 1.200 euro
- Eigen advocaat: 1 tot 1,5% van de aankoopprijs
- Registratie in het kadaster: circa 400 tot 700 euro
- Taxatie (bij een hypotheek): circa 300 tot 600 euro
Samen met de belasting komt u zo op 12 tot 14% bovenop de prijs. Bij 300.000 euro is dat 36.000 tot 42.000 euro, en dat bedrag financiert geen enkele bank mee. Reken er dus altijd mee in uw budget. Het volledige overzicht staat in het stappenplan huis kopen in Spanje.
Bestaande bouw of nieuwbouw: wat is voordeliger?
Puur op de aankoopbelasting is bestaande bouw (7% ITP) vaak lager dan nieuwbouw (10% btw plus zegelrecht). Maar nieuwbouw koopt u vaak onder de uiteindelijke marktwaarde via off-plan, en u krijgt een energiezuinige woning die sinds 2026 aan strengere EU-normen voldoet. De totale som verschilt dus per geval. Welke route voor u het gunstigst uitpakt, reken ik graag met u door.
Na de koop: de jaarlijkse belastingen
Vergeet niet dat het na de aankoop doorloopt: jaarlijkse IBI (onroerendezaakbelasting), en bij verhuur de IRNR (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, 19% over de netto huur voor EU-inwoners). De volledige uitleg staat in de belastinggids en, voor de Nederlandse kant, in box 3 en Spaans vastgoed.
Hoe ik u hierbij help
Ik ben geen makelaar en geen belastingadviseur, maar ik zorg dat u niet voor verrassingen komt te staan. Via mijn netwerk van Spaanse fiscalisten laat ik uw exacte kosten koper en eventuele verlaagde tarieven narekenen vóór u tekent, zodat uw budget klopt tot op de euro. Begin bij huis kopen aan de Costa del Sol of appartement kopen in Spanje, dan reken ik het totaalplaatje voor u uit.
Loopt u hier zelf tegenaan? Ik denk graag met u mee, eerlijk en zonder verplichtingen. Plan gerust een vrijblijvend gesprek.
Anouar, de Fixer van de Costa del Sol
