Investeerdersgids · 15 min leestijd
Als Nederlandse vastgoedeigenaar in Spanje betaalt u belasting in beide landen, maar het belastingverdrag NL-ES voorkomt dubbele heffing. De belangrijkste Spaanse belastingen zijn IRNR (inkomstenbelasting niet-ingezetenen), IBI (onroerendezaakbelasting) en plusvalía bij verkoop. Met de juiste structuur en planning blijft uw netto rendement voorspelbaar.
Laatst bijgewerkt: 2026-05-15
De Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) maakt onderscheid tussen ingezetenen (residentes) en niet-ingezetenen (no residentes). Als Nederlandse investeerder die niet permanent in Spanje woont (minder dan 183 dagen per jaar), valt u onder het regime voor niet-ingezetenen.
Dit betekent een ander, en in veel gevallen eenvoudiger, belastingregime. Hieronder een overzicht van de relevante belastingen:
| Belasting | Wanneer | Tarief | Frequentie |
|---|---|---|---|
| IRNR (verhuur) | Bij huurinkomsten | 19% over netto | Per kwartaal |
| IRNR (eigen gebruik) | Bij niet-verhuurde perioden | 19% over 1,1–2% kadastrale waarde | Jaarlijks |
| IBI | Jaarlijks eigendom | 0,4–1,1% kadastrale waarde | Jaarlijks |
| Basura (afvalheffing) | Jaarlijks eigendom | €100–€300 | Jaarlijks |
| Plusvalía municipal | Bij verkoop | Gemeentelijk tarief | Eenmalig |
| Vermogenswinst | Bij verkoop | 19–26% | Eenmalig |
| Vermogensbelasting | Bij vermogen >€700.000 | 0,2–3,5% | Jaarlijks |
De IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) is de belangrijkste doorlopende belasting voor Nederlandse vastgoedeigenaren in Spanje. Het tarief en de berekening hangen af van of u de woning verhuurt of voor eigen gebruik houdt.
Als inwoner van een EU-/EER-land profiteert u van het verlaagde tarief van 19% (in plaats van 24% voor niet-EU-ingezetenen). Dit is een substantieel voordeel dat na de Brexit bijvoorbeeld niet meer geldt voor Britse eigenaren.
Bij verhuur betaalt u 19% IRNR over de netto huurinkomsten. Als EU-inwoner mag u bepaalde kosten aftrekken van de bruto huuropbrengst:
Een rekenvoorbeeld voor een appartement dat €18.000 bruto huur per jaar oplevert:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Bruto huurinkomsten | €18.000 |
| Aftrekbare kosten (IBI, VvE, onderhoud, afschrijving, beheer) | -€6.500 |
| Netto belastbaar | €11.500 |
| IRNR (19%) | €2.185 |
De aangifte vindt per kwartaal plaats via het formulier Modelo 210 bij de Agencia Tributaria. De meeste Nederlandse eigenaren laten dit door een Spaanse fiscalist (gestoría) verzorgen, kosten circa €150–€300 per jaar.
Zelfs als u de woning niet verhuurt, bent u IRNR verschuldigd over de perioden van eigen gebruik (inclusief leegstand). Spanje beschouwt het bezit van een woning als een fictief inkomen (imputación de renta inmobiliaria).
De berekening:
Voorbeeld: een woning met kadastrale waarde €120.000 (herzien na 1994):
Dit is een relatief bescheiden bedrag. De kadastrale waarde in Spanje ligt doorgaans 30–50% onder de marktwaarde, wat de effectieve belastingdruk beperkt houdt.
Belangrijk: bij gemengd gebruik (deels verhuur, deels eigen gebruik) berekent u de IRNR pro rata. De verhuurmaanden worden belast op netto inkomsten, de eigen-gebruik-maanden op het fictief inkomen.
De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is vergelijkbaar met de Nederlandse OZB. Het is een gemeentelijke belasting op basis van de kadastrale waarde van uw woning.
Daarnaast betaalt u een jaarlijkse afvalheffing (tasa de basura) van circa €100–€300, afhankelijk van de gemeente. In Marbella is deze hoger dan in Fuengirola.
De IBI is volledig aftrekbaar als kosten bij uw IRNR-aangifte als u de woning verhuurt.
Bij verkoop van uw woning bent u twee belastingen verschuldigd:
De vermogenswinst wordt berekend als het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs, minus aftrekbare kosten (advocaat, notaris, makelaarskosten, aantoonbare verbouwingskosten). Het tarief voor niet-ingezetenen is progressief:
| Winstschijf | Tarief |
|---|---|
| Tot €6.000 | 19% |
| €6.001 – €50.000 | 21% |
| €50.001 – €200.000 | 23% |
| €200.001 – €300.000 | 27% |
| Boven €300.000 | 28% |
Let op: bij verkoop door een niet-ingezetene houdt de koper 3% van de verkoopprijs in als voorheffing (retención) en draagt dit af aan de Agencia Tributaria. Als de werkelijke belasting lager is, kunt u het verschil terugvragen.
De plusvalía municipal is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond. De berekening is gebaseerd op de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren eigendom. Het tarief varieert per gemeente. Sinds een wetswijziging in 2021 kunt u kiezen tussen de traditionele berekeningsmethode en de werkelijke waardestijging, het laagste bedrag geldt.
Spanje kent een vermogensbelasting die ook van toepassing is op niet-ingezetenen. De belasting geldt alleen op Spaans vermogen (vastgoed, bankrekeningen, aandelen in Spaanse bedrijven).
In de praktijk is deze belasting alleen relevant als uw Spaans vastgoed meer dan €700.000 waard is. Bij gezamenlijk eigendom (50/50) geldt de vrijstelling per persoon, dus €1.400.000 voor een echtpaar.
Andalusië heeft per 2023 de vermogensbelasting effectief gehandhaafd via de Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (solidariteitsheffing) van de centrale overheid. De Junta de Andalucía past een bonificatie toe, maar de solidariteitsheffing vangt dit op. Raadpleeg een fiscalist voor uw specifieke situatie.
Het bilaterale belastingverdrag tussen Nederland en Spanje (Verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, 1971, herzien 2014) is cruciaal voor Nederlandse investeerders. De kernpunten:
Dit verdrag maakt Spaans vastgoed fiscaal aantrekkelijker dan vastgoed in landen zonder verdrag, en ook voordeliger dan veel alternatieve beleggingen in box 3 in Nederland.
Belangrijk: Het verdrag vereist dat u daadwerkelijk aangifte doet in Spanje. Doe u dit niet, dan kan Nederland alsnog belasten. Zorg dat uw Spaanse fiscale verplichtingen jaarlijks worden nagekomen.
Bij aankoop van vastgoed in Spanje betaalt u eenmalige belastingen en kosten. Het regime verschilt tussen bestaande bouw en nieuwbouw:
| Kostenpost | Bestaande bouw | Nieuwbouw (off-plan) |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting / btw | 7% ITP (Andalusië) | 10% IVA |
| Zegelrecht (AJD) | Inbegrepen in ITP | 1,2% (Andalusië) |
| Notariskosten | €600–€1.200 | €600–€1.200 |
| Kadasterregistratie | €400–€800 | €400–€800 |
| Advocaatkosten | €1.500–€3.000 | €1.500–€3.000 |
| Totaal kosten koper | ~10–12% | ~12–14% |
Bij nieuwbouw betaalt u een iets hoger totaalpercentage (10% IVA + 1,2% AJD vs. 7% ITP), maar u krijgt een woning met fabrieksgarantie, nieuw energielabel en geen verborgen gebreken. Meer hierover in onze gids over off-plan investeren.
Hieronder een compleet rekenvoorbeeld voor een Nederlandse investeerder met een appartement in Estepona:
| Gegeven | Waarde |
|---|---|
| Aankoopprijs | €250.000 |
| Kadastrale waarde | €130.000 |
| Bruto huurinkomsten | €18.000/jaar (6 maanden verhuur) |
| Aftrekbare kosten | €6.500/jaar |
Jaarlijkse belastingdruk:
| Belasting | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| IRNR verhuurmaanden | (€18.000 - €6.500) x 19% | €2.185 |
| IRNR eigen gebruik (6 mnd) | €130.000 x 1,1% x 50% x 19% | €136 |
| IBI | €130.000 x 0,7% | €910 |
| Basura | Gemeentelijk tarief | €180 |
| Totaal jaarlijks | €3.411 |
Op een bruto huuropbrengst van €18.000 is de totale belastingdruk €3.411, ofwel 19% van de bruto huur. Het netto rendement na belastingen bedraagt in dit voorbeeld circa 4,6% op de aankoopprijs, een aantrekkelijk rendement vergeleken met Nederlandse box 3-beleggingen.
Bereken uw eigen rendement met onze rendementscalculator.
Heeft u specifieke fiscale vragen? Plan een investeringsscan en wij verbinden u met een gespecialiseerde Nederlandstalige fiscalist in Spanje.
Nee, het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje voorkomt dubbele belasting. Vastgoedinkomsten en vermogenswinst worden primair belast in Spanje. Nederland verleent een vrijstelling met progressievoorbehoud. U moet wel in beide landen correct aangifte doen om het verdrag te kunnen toepassen.
Als EU-inwoner betaalt u 19% IRNR over de netto huurinkomsten (bruto huur minus aftrekbare kosten). Aftrekbaar zijn onder meer IBI, VvE-kosten, onderhoud, verzekering, beheerkosten en 3% afschrijving op de bouwwaarde. De effectieve belastingdruk op bruto huurinkomsten ligt doorgaans rond 12–19%.
Ja, ook bij eigen gebruik of leegstand bent u jaarlijks IRNR verschuldigd over een fictief inkomen van 1,1–2% van de kadastrale waarde. Het bedrag is beperkt (vaak €150–€400 per jaar), maar niet-aangifte kan leiden tot boetes. Aangifte via het formulier Modelo 210 bij de Agencia Tributaria.
Nee, mits u correct aangifte doet in Spanje en het belastingverdrag toepast. U vermeldt het Spaanse vastgoed in uw Nederlandse aangifte onder buitenlands vermogen, maar claimt aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Het vastgoed wordt dan niet meegenomen in de box 3-heffing.
In 2 minuten krijgt u een persoonlijk investeringsprofiel op basis van uw doelen, budget en voorkeur voor regio.