Ik krijg er de laatste weken vragen over: klopt het dat Spanje strenger gaat controleren op vastgoed? Ja, dat klopt. De Spaanse Belastingdienst (Hacienda) heeft aangekondigd in 2026 scherper te kijken naar de hele vastgoedsector. Voor wie zijn zaken op orde heeft is dat geen probleem, eerder een geruststelling. Voor wie dingen liet lopen, is het een goed moment om het recht te zetten. Hieronder zet ik op een rij wat er speelt en wat het voor jou betekent.
In het kort: De Spaanse fiscus intensiveert in 2026 de controle op verkoop, verhuur en bemiddeling van vastgoed, met bijzondere aandacht voor niet-residenten en de juiste aangifte van huurinkomsten en vermogenswinst. Daarnaast is het verlaagde overdrachtstarief voor professionele doorverkopers versoberd. Voor de gewone Nederlandse koper of eigenaar verandert er weinig zolang je NIE, je aangiftes en je administratie kloppen. Laat je situatie toetsen door een fiscalist.
Wat verandert er in 2026?
De kern is niet dat de belastingen zelf omhooggaan, maar dat de fiscus beter gaat handhaven. Hacienda kijkt breder dan alleen projectontwikkeling en bouw: ook verkoop, verhuur en bemiddeling komen onder de loep. De achtergrond is bekend: de Spaanse woningmarkt draaide op volle toeren (in 2025 werden er volgens de statistieken van de Registradores de España, de Spaanse registerhouders van het eigendomsregister, ruim 750.000 woningen verkocht), en waar veel geld omgaat, wil de overheid zeker weten dat de juiste belasting wordt afgedragen.
Concreet betekent dit meer datakoppelingen en controles: notarissen, banken, verhuurplatforms en het kadaster delen informatie, en afwijkingen vallen sneller op. Wie een woning verkoopt, verhuurt of via een structuur aanhoudt, moet ervan uitgaan dat de cijfers gecontroleerd kunnen worden.
Waar de Spaanse fiscus specifiek op let
Voor Nederlandse eigenaren zijn dit de punten die de aandacht trekken:
- Huurinkomsten van niet-residenten. Verhuur je je Spaanse woning en woon je zelf in Nederland, dan geef je de huur aan via de IRNR (de inkomstenbelasting voor niet-residenten). Voor EU-inwoners is het tarief 19% over de nettohuur. Niet-aangegeven toeristische verhuur is een klassiek controlepunt.
- Vermogenswinst bij verkoop. Verkoop je met winst, dan betaal je vermogenswinstbelasting. Bij niet-residenten houdt de koper standaard 3% van de verkoopprijs in als voorheffing, die je later verrekent. De fiscus controleert of de aangegeven winst klopt.
- De fictieve bijtelling voor eigen gebruik. Ook als je niet verhuurt, kent Spanje een kleine jaarlijkse bijtelling voor een tweede woning in eigen gebruik. Die wordt vaak vergeten.
- Toeristische verhuur zonder vergunning. Verhuren aan toeristen mag in Andalusië alleen met een licentie (VFT). Verhuren zonder registratie is zowel fiscaal als juridisch een risico.
De overdrachtsbelasting: verlaagd tarief versoberd
Los van de controle is er een concrete regelwijziging. Tot voor kort konden professionele doorverkopers onder voorwaarden gebruikmaken van een verlaagd overdrachtstarief. Vanaf 2026 geldt dat verlaagde tarief alleen nog voor aankopen tot 500.000 euro; daarboven betaal je het volledige tarief. Voor de doorsnee particuliere koper verandert dit weinig (die betaalt sowieso het normale tarief), maar het is goed om te weten als je met een professionele structuur werkt of van een doorverkoper koopt.
Voor de gewone koper blijven de bekende kosten gelden: in Andalusië circa 7% overdrachtsbelasting bij bestaande bouw, of 10% btw plus 1,2% zegelrecht bij nieuwbouw, plus de kosten koper. Reken in totaal op 12 tot 14% bovenop de aankoopprijs.
Wat betekent dit voor jou als Nederlandse koper of eigenaar?
Eerlijk: als je het netjes doet, is dit vooral goed nieuws. Strengere controle betekent een gezondere, transparantere markt, en dat beschermt juist de koper die zich aan de regels houdt. De praktische checklist:
- Zorg dat je een geldig NIE hebt en gebruikt bij elke transactie. Zie de complete NIE-gids.
- Geef huurinkomsten netjes aan via de IRNR, en regel een VFT-licentie als je toeristisch verhuurt.
- Bewaar je administratie: aankoopakte, facturen van verbeteringen, en bewijs van kosten. Dat scheelt bij een eventuele verkoop.
- Laat je positie afstemmen tussen Nederland en Spanje. De details staan in de gids over belasting op Spaans vastgoed, en voor gepensioneerden in belasting over je pensioen in Spanje.
En als je verkoopt? Dit verandert er voor verkopers
De aandacht gaat vaak naar kopers en verhuurders, maar juist verkopers merken de strengere controle het meest direct. Bij een verkoop komen namelijk alle datastromen samen: de notaris meldt de transactie, het kadaster registreert de nieuwe eigenaar en de bank ziet het geld binnenkomen. De fiscus hoeft die drie punten alleen maar naast jouw aangifte te leggen. Twee dingen om te weten.
De 3% inhouding is geen boete, maar een voorheffing. Verkoop je als niet-resident je Spaanse woning, dan is de koper wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks af te dragen aan de Spaanse fiscus (via Modelo 211). Dat bedrag is een voorschot op jouw vermogenswinstbelasting. Daarna doe jij binnen vier maanden aangifte van de werkelijke winst. Is de echte belasting lager dan die 3%, dan vraag je het verschil terug; is hij hoger, dan betaal je bij. Wie geen aangifte doet, laat dus mogelijk geld liggen, en valt bij een controle juist op.
Bewijs van verbeteringen drukt de winstbelasting. De belaste winst is het verschil tussen wat je ooit betaalde (plus aankoopkosten) en wat je nu ontvangt (minus verkoopkosten). Aantoonbare investeringen in de woning, zoals een nieuwe keuken, een gerenoveerde badkamer of een uitbouw met vergunning, verhogen je aankoopwaarde en verlagen dus de winst waarover je afrekent. Maar: alleen met officiële facturen op jouw naam. Zwart betaalde klussen tellen niet mee, en juist daar kijkt de fiscus nu scherper naar. Elke bewaarde factuur is bij verkoop letterlijk geld waard.
Hoe de belastingkant er voor jou als eigenaar in Nederland precies uitziet, van de jaarlijkse IRNR tot de afrekening bij verkoop, staat stap voor stap in de pagina over belasting in Spanje als niet-resident.
Wat doe je nu concreet?
Geen paniek, wel een to-dolijst. Dit is wat ik eigenaren nu aanraad om zelf na te lopen:
- Documenten op orde. Verzamel je aankoopakte (escritura), de afrekening van de notaris en alle facturen van verbouwingen en verbeteringen op één plek. Digitaal én papier. Dit dossier bepaalt straks je winstbelasting bij verkoop.
- Check je IRNR-aangiftes. Verhuur je, controleer dan of de aangiftes over de afgelopen jaren daadwerkelijk zijn ingediend en of de opgegeven huur klopt met wat er op de platforms en je bankrekening staat. Verhuur je niet, check dan of de jaarlijkse aangifte voor eigen gebruik (de fictieve bijtelling via Modelo 210) niet is blijven liggen. Dat is de meest vergeten aangifte van Spanje.
- Check je verhuurregistratie. Verhuur je toeristisch in Andalusië, dan heb je een VFT-registratie nodig. Sinds 1 juli 2025 komt daar het landelijke registratienummer bij (het Número de Registro de Alquiler uit het Registro Único), dat verplicht is om op platforms als Airbnb en Booking te mogen adverteren. Platforms delen deze data met de overheid, dus een ontbrekend nummer valt direct op.
- Plan een jaarlijkse check met je gestor of fiscalist. Eén vast moment per jaar waarop iemand die de Spaanse regels dagelijks doet je aangiftes, je verhuur en je administratie naloopt. Dat kost een paar honderd euro en voorkomt precies de verrassingen waar deze controlegolf op mikt.
Twee avonden werk voor de meeste eigenaren. Daarna weet je zeker dat een brief van Hacienda geen slecht nieuws kan bevatten.
Oude jaren vergeten? Zelf rechtzetten is veel goedkoper dan wachten
Kom je er bij het nalopen achter dat er aangiftes zijn blijven liggen, bijvoorbeeld die fictieve bijtelling die je nooit hebt ingediend? Dan is er goed nieuws: het Spaanse systeem beloont wie zichzelf meldt. Dien je een vergeten aangifte alsnog in voordat de fiscus je erop aanschrijft, dan betaal je een toeslag (recargo) van 1% plus 1% per volle maand vertraging. Pas na twaalf maanden wordt dat 15%, plus rente over de periode daarna. Vervelend, maar overzichtelijk.
Wacht je tot Hacienda je zelf vindt, dan praat je niet over een toeslag maar over een boete, die kan oplopen tot 50 tot 150% van het niet-betaalde bedrag, bovenop de belasting zelf. Het verschil tussen zelf melden en gevonden worden is dus letterlijk een factor tien of meer. Juist nu de datakoppelingen strakker worden, is de rekensom simpel: wie iets recht te zetten heeft, doet dat het beste dit jaar, met een gestor of fiscalist die de juiste formulieren kent.
Mijn kijk als fixer
Ik verkoop geen angst, dus ik zeg het zoals het is: dit is geen reden om af te zien van een woning aan de Costa del Sol, en al helemaal geen teken dat Spanje buitenlanders wil weren. Het is een normalisering. De fiscus wil dat iedereen betaalt wat hij hoort te betalen, meer niet. Wie met een goede Nederlands-Spaanse fiscalist werkt, merkt er in de praktijk weinig van.
Dat is precies waar ik bij help. Als jouw fixer zet ik vanaf de eerste dag een fiscalist en advocaat uit mijn netwerk in, zodat je aangiftes, je verhuur en je administratie vanaf het begin kloppen. Geen verrassingen achteraf, wel rust. Overweeg je een aankoop of wil je je huidige situatie laten checken, dan loop ik er graag met je doorheen.
Loop je hier zelf tegenaan? Ik denk graag met je mee, eerlijk en zonder verplichtingen. Plan gerust een vrijblijvend gesprek.
Anouar, de Fixer van de Costa del Sol
