Twee grote verschuivingen in de Spaanse verhuurregels, allebei deze zomer en allebei direct relevant als je aan de Costa del Sol koopt om (deels) te verhuren. Málaga-stad zette op 1 juli een streep door nieuwe toeristische verhuur op woongrond, drie jaar lang. En het Spaanse Hooggerechtshof vernietigde eerder al het landelijke verhuurregister dat pas een jaar bestond. Ik zet op een rij wat er echt verandert en wat het voor jou betekent.
In het kort: Málaga-stad keurt vanaf begin juli 2026 drie jaar lang geen nieuwe hotels, toeristenappartementen of vakantiewoningen (VUT) op residentiële grond meer goed, in afwachting van een nieuw stedenbouwkundig plan. Bestaande licenties raakt dit niet: een moratorium ziet op nieuwe vergunningen. Daarnaast vernietigde het Tribunal Supremo in mei het landelijke Registro Único voor kortetermijnverhuur; de Andalusische RTA-registratie blijft gewoon verplicht. De aanleiding is de explosieve groei: het aantal toeristenappartementen in de stad steeg van 173 begin 2021 naar 362 nu, met 120 nieuwe vergunningen in slechts drie maanden en ruim 9.000 toeristenbedden. Wie in Málaga-stad wilde instappen voor toeristische verhuur moet zijn plan herzien: een object mét bestaande licentie kopen, overstappen op langetermijn- of expat-verhuur, of uitwijken naar een buurgemeente. Voor eigenaren die al een VUT-licentie hebben is het moratorium eerder gunstig: de deur gaat drie jaar dicht terwijl de vraag blijft. In de meeste andere kustgemeenten gelden de bestaande regels.
Wat Málaga precies heeft besloten
Het stadsbestuur startte op 1 juli 2026 een moratorium: drie jaar lang geen nieuwe hotels, apartamentos turísticos of vakantiewoningen op woongrond, ook geen hostels en pensions, totdat een nieuw stedenbouwkundig plan er is (bron: eldiario.es, 1 juli 2026). De cijfers erachter maken de stap begrijpelijk: het aantal toeristenappartementen in de stad groeide van 173 begin 2021 naar 362 nu, met 120 nieuwe vergunningen in drie maanden en ruim 9.000 toeristenbedden in de stad.
Voor de goede orde: dit gaat over Málaga-stad. Voor de andere gemeenten aan de kust, van Torremolinos tot Estepona, gelden de bestaande Andalusische regels, waarin gemeenten overigens wél dezelfde bevoegdheid hebben om lokaal te begrenzen.
En het landelijke register? Vernietigd, maar juich niet te vroeg
De tweede verschuiving kwam van het Tribunal Supremo: in arrest 620/2026 vernietigde het hof het landelijke Registro Único voor kortetermijnverhuur, dat sinds 1 juli 2025 verplicht was. De reden is staatsrechtelijk: de staat mist de bevoegdheid voor een nationaal register dat de regionale registers overlapt (bron: persnota Poder Judicial, 21 mei 2026).
Betekent dit dat verhuren "vrijer" wordt? Nee. De controle verschuift terug naar de regio's, en in Andalusië blijft de kern onveranderd: toeristische verhuur vereist inschrijving in het RTA-register, en gemeenten mogen zones begrenzen. Wie netjes geregistreerd staat, merkt van het arrest vrijwel niets; wie dacht dat het nationale nummer de enige verplichting was, moet zijn Andalusische registratie op orde hebben.
Wat dit betekent voor jouw verhuurplan
Heb je al een woning met VUT-licentie in Málaga-stad? Dan is dit eerder goed nieuws: de deur gaat drie jaar dicht achter je, terwijl de vraag naar overnachtingen niet verdwijnt. Schaarste aan legale toeristenbedden ondersteunt de waarde van bestaande licenties.
Wilde je in Málaga-stad kopen om toeristisch te verhuren? Dan moet je plan om. De realistische routes: een object dat al een geldige licentie heeft (die schaarste heeft nu een prijs), overstappen op lange-termijnverhuur of verhuur aan expats en digital nomads (geen VUT nodig, en juist in Málaga een diepe markt), of uitwijken naar buurgemeenten waar de vraag ook sterk is. Op de pagina appartement kopen in Málaga waarschuwde ik al dat de licentiecheck per adres dé eerste stap is; dat is nu urgenter dan ooit.
Koop je elders aan de kust? Dan verandert er vandaag niets, maar de trend is duidelijk: overal in Spanje krijgen gemeenten meer grip op toeristische verhuur. Koop dus nooit op de aanname dat verhuur mag; laat de verhuurstatus van het specifieke adres controleren vóór je biedt. Dat is standaard onderdeel van mijn aankoopcheck, en de actuele regels per situatie staan in de verhuurgids en het overzicht toeristische verhuur Costa del Sol.
Vier situaties, vier antwoorden
| Jouw situatie | Wat het moratorium betekent | Wat nu te doen | |---|---|---| | Eigenaar in Málaga-stad mét VUT-licentie | Gunstig: drie jaar geen nieuwe concurrentie erbij | Licentie koesteren; bij verkoop is hij een aantoonbaar schaars bezit | | Koper die in Málaga-stad toeristisch wilde verhuren | Nieuwe VUT-vergunning zit er drie jaar niet in | Object met bestaande licentie zoeken, of omschakelen naar expat-/langetermijnverhuur | | Koper elders aan de kust (Torremolinos t/m Estepona) | Vandaag geen verandering; gemeenten hebben wel dezelfde bevoegdheid | Verhuurstatus van het specifieke adres laten checken vóór het bod | | Verhuurder die alleen het landelijke registratienummer had | Registro Único is vernietigd, maar RTA blijft verplicht | Andalusische RTA-registratie controleren en zo nodig op orde brengen |
Veelgestelde vragen
Geldt het moratorium ook voor bestaande verhuurlicenties in Málaga? Nee. Het moratorium ziet uitsluitend op níeuwe vergunningen op residentiële grond. Bestaande, geldige VUT-licenties blijven gewoon bruikbaar; hun schaarste neemt de komende drie jaar juist toe.
Mag ik zonder VUT-licentie aan expats of digital nomads verhuren in Málaga? Ja. Verhuur voor langere periodes (regulier huurrecht) valt buiten het toeristische regime en vereist geen VUT. Juist in Málaga, met zijn internationale banenmarkt, is die vraag diep.
Is het landelijke verhuurregister nu definitief van tafel? Het Tribunal Supremo vernietigde het Registro Único in arrest 620/2026 wegens het ontbreken van staatsbevoegdheid. De regionale registers, in Andalusië het RTA, blijven de juridische basis. Reken er niet op dat verhuren daardoor "vrijer" wordt: de controle verschuift terug naar regio en gemeente.
Mijn kijk erop
Deze twee besluiten passen in één beweging: Spanje professionaliseert de verhuurmarkt. Voor cowboys wordt het lastiger, voor kopers die het netjes regelen juist waardevoller. Het verschil tussen die twee groepen zit in het huiswerk vóór de aankoop, en precies daar help ik. Twijfel je wat dit voor jouw plan betekent? Plan een gesprek, dan lopen we jouw situatie door.
Bronnen: eldiario.es (1 juli 2026), persnota Tribunal Supremo/Poder Judicial (21 mei 2026), idealista/news (21 mei 2026), Garrigues.
Loop je hier zelf tegenaan? Ik denk graag met je mee, eerlijk en zonder verplichtingen. Plan gerust een vrijblijvend gesprek.
Anouar, de Fixer van de Costa del Sol
