Het Spaanse kooptraject zit anders in elkaar dan het Nederlandse, en juist daar gaat het soms mis. Ik zet de regels op een rij die echt het verschil maken.
In het kort: Voor het kopen van een huis in Spanje heeft u een NIE-nummer nodig en bent u verstandig om altijd een eigen, onafhankelijke advocaat in te schakelen. De kern van de bescherming zit in drie documenten: de nota simple (kadasteruittreksel), het contrato de arras (reserveringscontract met 10% aanbetaling) en de escritura pública (notariële akte). Controleer vergunningen, lasten en eventuele illegale aanbouw vóór u tekent. Anders dan in Nederland is de makelaar er voor de verkoper, niet voor u.
1. Een NIE-nummer is verplicht
Zonder NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero) kunt u in Spanje geen woning kopen, geen bankrekening openen en geen belasting betalen. U vraagt het aan bij het Spaanse consulaat in Nederland of ter plaatse bij een politiebureau met vreemdelingenloket. Hoe dat precies werkt, leest u in NIE-nummer aanvragen vanuit Nederland.
2. Schakel altijd een eigen advocaat in
Dit is in Spanje geen formaliteit maar uw belangrijkste bescherming. De makelaar werkt voor de verkoper. Een onafhankelijke, tweetalige advocaat (abogado) controleert de juridische status van de woning en behartigt uitsluitend uw belang. Reken op 1 tot 1,5% van de aankoopprijs. Dat is het beste bestede geld van het hele traject.
3. Vraag de nota simple op
De nota simple is een uittreksel uit het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad). Het toont:
- Wie de juridische eigenaar is
- Eventuele hypotheken, beslagen of lasten op de woning
- De officiële omschrijving en oppervlakte
Klopt de verkoper niet met de geregistreerde eigenaar, of staan er lasten op? Dan stopt u hier. Uw advocaat vraagt dit standaard op vóór elke betaling.
4. Controleer vergunningen en aanbouw
Een veelvoorkomend probleem in Spanje is een uitbreiding of zwembad zonder vergunning. Dat kan leiden tot boetes of zelfs een afbraakorder. Laat altijd controleren:
- De bouwvergunning en het bestemmingsplan
- De bewoonbaarheidsverklaring (licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad)
- Het energiecertificaat
- Of de geregistreerde oppervlakte klopt met de werkelijkheid
5. Het contrato de arras (reserveringscontract)
Zodra de juridische controle klopt, tekent u het contrato de arras en betaalt u doorgaans 10% aanbetaling. De spelregel: trekt u zich als koper terug, dan bent u de aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt deze het dubbele terug. Laat dit contract altijd door uw advocaat opstellen of controleren, en zorg dat de aanbetaling veilig wordt gehouden.
6. De overdracht bij de notaris
De definitieve overdracht gebeurt bij de notaris met de escritura pública (notariële koopakte). U betaalt het restbedrag, de belastingen en de kosten, waarna het eigendom wordt ingeschreven in het kadaster. De notaris in Spanje is neutraal en controleert niet of de prijs marktconform is of de woning vrij van gebreken is. Die controle is en blijft het werk van uw advocaat.
7. De belastingregels na aankoop
Ook ná de koop gelden er regels. U betaalt jaarlijks IBI (onroerendezaakbelasting) en, ook als u niet verhuurt, bent u verplicht jaarlijks aangifte te doen via Modelo 210. Verhuurt u wel, dan geldt IRNR van 19% over de netto huurinkomsten. De volledige uitleg staat in de belastinggids. Het uitgebreide juridische traject leest u in de gids over het juridisch aankoopproces.
Waar het meestal misgaat
De grootste fouten zijn telkens dezelfde: kopen zonder eigen advocaat, de nota simple niet opvragen, illegale aanbouw over het hoofd zien en de kosten koper (12 tot 14%) vergeten. Stuk voor stuk te voorkomen met de juiste volgorde en de juiste mensen.
Hoe ik u hierbij help
Ik ben geen makelaar en verkoop zelf geen woningen. Als uw fixer zet ik een getoetst netwerk van onafhankelijke advocaten en fiscalisten voor u in, en bewaak ik dat elke regel hierboven wordt gevolgd voordat er geld vloeit. Zo koopt u in Spanje met dezelfde zekerheid als thuis. Wilt u het hele kooptraject stap voor stap zien? Bekijk het stappenplan huis kopen in Spanje.
Loopt u hier zelf tegenaan? Ik denk graag met u mee, eerlijk en zonder verplichtingen. Plan gerust een vrijblijvend gesprek.
Anouar, de Fixer van de Costa del Sol
