Het enige punt waarop ik geen concessies doe is dit: u koopt in Spanje niet zonder uw eigen advocaat. Hier leest u waarom, en hoe u de juiste vindt.
In het kort: Een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) die alleen voor u werkt is bij een aankoop in Spanje onmisbaar. De makelaar werkt voor de verkoper en de notaris is neutraal; uw advocaat controleert de juridische status van de woning, de vergunningen, de schulden en de contracten en behartigt uitsluitend uw belang. Tarieven liggen doorgaans tussen 1 en 1,5% van de aankoopprijs, met een minimum rond 1.500 euro. Kies tweetalig (Nederlands of Engels), aantoonbaar onafhankelijk van de makelaar en projectontwikkelaar, en met een geldige inschrijving bij de Colegio de Abogados.
Waarom een eigen advocaat onmisbaar is
In Spanje verloopt veel anders dan in Nederland. De notaris is neutraal en controleert niet of de prijs marktconform is of de woning vrij is van gebreken. De makelaar werkt voor de verkoper en heeft baat bij de transactie, niet bij uw belang. Wat u écht beschermt is een onafhankelijke advocaat die het dossier juridisch sluit voor er geld vloeit. Lees ook regels voor het kopen van een huis in Spanje.
Wat doet uw advocaat?
- Eigendomscheck via de nota simple (uittreksel uit het Spaanse kadaster) om de eigenaar, lasten en hypotheken te verifieren.
- Vergunningencontrole: bouwvergunning, bewoonbaarheidsverklaring (licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad), bestemmingsplan, eventuele illegale aanbouw.
- Schuldencheck: openstaande IBI, basura, community-bijdragen, hypotheken of beslagen op de woning.
- Contracten: opstellen of nakijken van het reserveringscontract (contrato de arras) en de notariële akte (escritura), inclusief de juiste rechtskeuze.
- Volmacht: opstellen van een poder als u niet zelf aanwezig kunt zijn bij de overdracht, zodat alles op afstand kan.
- Belastingaspecten: aangifte van de aankoopbelastingen en, indien gewenst, het regelen van uw Modelo 210 (jaarlijkse aangifte niet-ingezetenen).
Waar let u op bij de keuze?
- Onafhankelijkheid. Geen verbinding met de verkopende makelaar of de ontwikkelaar. Vraag dit expliciet en zet het in de opdrachtbevestiging.
- Specialisme in vastgoed (derecho inmobiliario) en ervaring met buitenlandse kopers.
- Inschrijving bij de regionale Colegio de Abogados (te controleren op de website).
- Tweetalig, zowel mondeling als schriftelijk in stukken die u moet ondertekenen.
- Heldere offerte vooraf: vast bedrag of percentage, plus expliciete uitsluitingen (vertalingen, gestor-kosten, BTW).
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering, in Spanje verplicht voor advocaten.
Wat kost het?
Reken op 1 tot 1,5% van de aankoopprijs, met een minimum rond 1.500 euro voor eenvoudige transacties. Op btw (21% IVA) komt dat bedrag bovenop. Bij complexere zaken (off-plan met meerdere termijnen, ontwikkelingsovereenkomsten, geschillen) kan het oplopen. Vraag altijd om een fixed-fee-offerte, niet om uurtarief. Dit valt onder de kosten koper van 12 tot 14% en is dus geen verrassing in uw begroting.
Eigen advocaat of die "van de makelaar"?
De makelaar biedt vaak een "huisadvocaat" aan en zegt dat dit sneller en goedkoper is. Doe het niet. Die advocaat werkt structureel met dezelfde makelaar en heeft een commerciële belangenverstrengeling, hoe vriendelijk ook bedoeld. Uw eigen advocaat heeft maar één belang: het uwe.
Veelgestelde vragen
Mag ik een Nederlandse advocaat inschakelen voor een Spaanse aankoop?
Het kán, maar u heeft een Spaans gekwalificeerd advocaat nodig voor de juridische check ter plaatse en voor het werken met Spaanse instanties. Een tweetalige Spaanse advocaat is doorgaans de beste optie.
Heeft een nieuwbouwproject ook een eigen advocaat nodig?
Ja. Sterker: bij off-plan is het juist belangrijk om de bankgarantie, de termijnen, de oplevereisen en de uiteindelijke escritura te laten controleren. Lees nieuwbouw Costa del Sol.
Wanneer schakelt u uw advocaat in?
Idealiter voordat u het reserveringscontract tekent. Dan kan de juridische controle nog plaatsvinden met uw aanbetaling als drukmiddel, niet als verloren post.
Hoe ik u hierbij help
Ik ben geen advocaat, maar ik werk met een vast, getoetst netwerk van onafhankelijke Spaanse advocaten die ik zelf gebruik en al meerdere keren met Nederlandse klanten in actie heb gezien. Daarmee zit u meteen bij de juiste persoon, tweetalig, vakkundig en zonder verkoopbelang. Begin bij huis kopen aan de Costa del Sol of het stappenplan huis kopen in Spanje; ik koppel u daarna aan een advocaat die bij uw aankoop past.
Loopt u hier zelf tegenaan? Ik denk graag met u mee, eerlijk en zonder verplichtingen. Plan gerust een vrijblijvend gesprek.
Anouar, de Fixer van de Costa del Sol
