Geschreven door Anouar Znagui Hassani, bijgewerkt op 9 juli 2026. Dit is een beslisframework, geen belastingaangifte: de definitieve keuze maak je altijd met een fiscalist die zowel de Nederlandse als de Spaanse kant kent.
Voor investeerders
Privé, via je BV of een Spaanse SL?
De vraag die elke DGA en vermogende koper stelt zodra Spanje serieus wordt. Het korte antwoord: voor een woning met eigen gebruik wint privé bijna altijd, de BV-route is het rekenen waard als je kapitaal al in de holding zit, en een Spaanse SL is pas logisch bij een portefeuille. Hieronder het volledige beslisframework, inclusief de valkuil waar de meeste structuren op stuklopen.
Meestal de winnaar
Privé (box 3)
- →Eigen gebruik zonder constructies
- →Eenvoudigste exit
- →Verdrag wijst heffing aan Spanje toe
Doorrekenen waard
Nederlandse BV
- →Kapitaal zit al in de holding
- →Alleen bij (vrijwel) pure verhuur
- →Zakelijke huur verplicht bij eigen gebruik
Voor portefeuilles
Spaanse SL
- →Vanaf ±3 panden interessant
- →Kostenaftrek en afschrijving
- →Echte overhead: boekhouder, jaarcijfers
De drie routes in één oogopslag
| Route | Sterk bij | Zwak bij |
|---|---|---|
| Privé (box 3) | Eigen gebruik, eenvoud, één woning, latere verkoop | Kapitaal moet eerst privé zijn (dividend = box 2-heffing) |
| Nederlandse BV/holding | Kapitaal zit al in de vennootschap, pure verhuur | Eigen gebruik (zakelijke huur verplicht), administratie in twee landen |
| Spaanse SL | Portefeuille van meerdere panden, kostenaftrek, lokale financiering | Oprichtings- en jaarkosten, vennootschapsbelasting, overkill voor één woning |
Route 1: privé kopen
De eenvoudigste en voor de meeste kopers de beste route. Je koopt op eigen naam, betaalt in Andalusië 7% overdrachtsbelasting bij bestaande bouw (of 10% btw plus zegelrecht bij nieuwbouw) en doet als niet-resident jaarlijks aangifte via Modelo 210. Verhuur je, dan betaal je als EU-ingezetene 19% IRNR over de netto huurinkomsten; de details staan in de belastinggids.
Voor Nederland valt de woning in box 3, maar het belastingverdrag wijst het heffingsrecht aan Spanje toe en Nederland verrekent. Hoe dat uitpakt, ook onder het nieuwe stelsel op basis van werkelijk rendement, lees je in box 3 en je Spaanse woning. De grote plus van privé: bij eigen gebruik is er niets geconstrueerds, en bij verkoop is de afwikkeling overzichtelijk.
Route 2: kopen via je Nederlandse BV
De verleiding is logisch: het kapitaal zit ná een bedrijfsverkoop of jaren ondernemen in de holding, en dividend uitkeren om privé te kunnen kopen kost eerst box 2-heffing. De BV laten kopen voorkomt die heffing op dat moment. Voor een woning die puur als belegging wordt verhuurd kan dat een verdedigbare route zijn: huurinkomsten en kosten lopen door de vennootschap en het pand staat zakelijk op de balans.
De valkuil heet eigen gebruik. Zodra jij of je gezin er zelf verblijft, verlang je van jezelf als vennootschap zakelijke voorwaarden: een marktconforme huur, netjes betaald en geadministreerd. Zowel de Spaanse als de Nederlandse fiscus toetst daarop, en een villa die feitelijk als gratis vakantiehuis van de DGA fungeert wordt aangemerkt als verkapte uitkering. Reken daarnaast op administratie in twee landen: de BV krijgt Spaanse verplichtingen (waaronder de IRNR als niet-ingezeten vennootschap) bovenop de Nederlandse jaarrekening.
Vuistregel: de BV-route is het dóórrekenen waard als de woning (vrijwel) volledig wordt verhuurd en het kapitaal anders eerst tegen box 2-heffing naar privé zou moeten. Voor een woning waar je zelf de zomers doorbrengt, rekent hij zich zelden rond.
Route 3: de Spaanse SL
Een Sociedad Limitada is de Spaanse BV. De SL betaalt in Spanje vennootschapsbelasting over de winst (het standaardtarief is 25%), mag kosten en afschrijving aftrekken en kan lokaal financieren. Daar staat echte overhead tegenover: oprichting bij de notaris, een Spaanse gestor of boekhouder, jaarcijfers en btw-administratie bij toeristische verhuur met services.
Daarom de vuistregel: een SL is een portefeuille-instrument. Wie drie of meer panden puur zakelijk verhuurt, renovatieprojecten doet of samen met partners investeert, heeft aan de SL een passende juridische schil, zeker in combinatie met een Nederlandse holding erboven. Wie één appartement in Fuengirola verhuurt, koopt met een SL vooral papierwerk.
De beslisboom van de fixer
- Ga je er zelf (deels) wonen of verblijven? Privé. Elke vennootschapsroute wordt bij eigen gebruik fiscaal geforceerd.
- Puur verhuur, en zit je kapitaal vast in de holding? Laat de BV-route doorrekenen naast dividend-en-privé. De uitkomst hangt af van je box 2-positie, de verhuuropbrengst en je horizon.
- Bouw je een portefeuille van 3+ panden? Dan is de Spaanse SL (eventueel onder je holding) het bespreken waard met een fiscalist in beide landen.
- Twijfel? Koop privé. Het is de route met de minste verrassingen en de schoonste exit.
Wat niet verandert per route: de aankoopbelasting blijft gelijk, de NIE-verplichting geldt altijd, en de juridische check van het object zelf (bestemming, schulden, vergunningen) blijft stap één. Die check staat los van de structuur en staat uitgewerkt in de valkuilen-checklist.
Veelgestelde vragen
Kan ik een huis in Spanje kopen met geld uit mijn BV?
Ja, dat kan op twee manieren: de BV koopt de woning zelf (het pand staat dan op de balans van je vennootschap), of je keert eerst dividend uit naar privé en koopt daarna zelf. Bij dividend uitkeren betaal je eerst box 2-heffing over de uitkering; bij kopen vanuit de BV blijft het kapitaal in de vennootschap maar gelden er zakelijke regels, vooral zodra je de woning zelf gebruikt.
Wat is het grootste risico van kopen via een vennootschap?
Eigen gebruik. Gebruik je als DGA een woning die van je BV of SL is, dan moet dat tegen zakelijke voorwaarden: een marktconforme huur die je aan je eigen vennootschap betaalt. Doe je dat niet, dan kijken zowel de Spaanse als de Nederlandse fiscus daar doorheen en kan het gebruik als verkapte uitkering of loon worden belast. Voor een woning die vooral voor eigen plezier is, wint privé kopen het daarom bijna altijd.
Wanneer is een Spaanse SL interessant?
Vuistregel: bij een portefeuille, niet bij een enkele woning. Een SL betekent oprichtingskosten, een Spaanse boekhouder, jaarcijfers en vennootschapsbelasting over de winst. Die overhead verdient zich pas terug wanneer je meerdere panden puur zakelijk verhuurt en kosten en afschrijving wilt aftrekken. Voor een eerste woning met deels eigen gebruik is de SL vrijwel nooit de juiste route.
Betaal ik als particulier box 3 over mijn Spaanse woning?
Een tweede woning in Spanje valt voor een Nederlandse particulier in box 3, maar het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje wijst het heffingsrecht over de woning aan Spanje toe. Nederland geeft daarvoor een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Per saldo betaal je in Spanje de lokale belastingen en de IRNR, terwijl het effect op je Nederlandse box 3-heffing beperkt blijft. De details staan in ons artikel over box 3 en Spaans vastgoed.
Verandert de overdrachtsbelasting als een BV of SL koopt?
Nee. De Spaanse overdrachtsbelasting (ITP, in Andalusië 7% bij bestaande bouw) en de btw plus zegelrecht bij nieuwbouw zijn hetzelfde, of de koper nu een particulier, een Nederlandse BV of een Spaanse SL is. Het structuurvoordeel zit dus nooit in de aankoopbelasting, maar in wat er daarna gebeurt: hoe huurinkomsten, kosten en de latere verkoop worden belast.
De Fixer van de Costa del Sol
Sparren over jouw structuur?
Ik ben geen fiscalist en verkoop je geen constructie. Wel ken ik de fiscalisten en advocaten die dit dagelijks doen aan beide kanten, en denk ik vrijblijvend met je mee over de volgorde: eerst het object, dan de structuur.
Vrijblijvend en zonder verkooppraatje. Ik investeer zelf aan de Costa del Sol.