Verhuurregistratie Spanje: het NRA-nummer is van tafel
Toen deze uitspraak viel, ging mijn telefoon vrijwel meteen. Begrijpelijk, want er was veel onduidelijkheid over wat het betekent. Dit is wat er nu echt geldt.
In het kort: De Spaanse Hoge Raad (Tribunal Supremo) heeft op 21 mei 2026 het landelijke registratiesysteem voor korte-termijnverhuur vernietigd, dat was ingevoerd via Koninklijk Besluit 1312/2024. U heeft als verhuurder dus geen centraal NRA-nummer meer nodig om uw woning toeristisch te verhuren. Let op: de regionale toeristenvergunning (in Andalusie de licencia turistica voor een Vivienda con Fines Turisticos, kortweg VFT) blijft onverminderd verplicht, en boekingsplatforms moeten nog steeds gegevens delen met de overheid.
Verhuurt u of overweegt u een woning aan de Costa del Sol toeristisch te verhuren? Dan is er belangrijk nieuws. De afgelopen anderhalf jaar werkte de Spaanse centrale overheid aan een landelijk verhuurregister met een verplicht registratienummer (het NRA- of NRUA-nummer). Veel buitenlandse eigenaren liepen vast in trage aanvragen en afwijzingen. Die hobbel is nu weg, maar daarmee bent u er nog niet. In dit artikel leest u precies wat er is veranderd en wat u nu moet regelen.
Wat was het landelijke NRA-nummer ook alweer?
Met Koninklijk Besluit 1312/2024 wilde de Spaanse staat een centraal register optuigen voor alle korte-termijn- en seizoensverhuur. Elke woning die toeristisch verhuurd werd, zou een uniek landelijk registratienummer moeten hebben, gekoppeld aan een digitaal loket (de zogenoemde ventanilla unica). Platforms als Airbnb en Booking.com zouden alleen advertenties met een geldig nummer mogen tonen.
De gedachte erachter: meer grip op de toeristische verhuurmarkt en betere handhaving. De praktijk: een nieuwe bureaucratische laag bovenop de vergunningen die de autonome regio's al jaren uitgeven. Voor verhuurders betekende dat dubbel werk en lange wachttijden.
De uitspraak van de Hoge Raad: waarom het register sneuvelt
De kern van de uitspraak is een bevoegdheidskwestie. In Spanje is toerisme en huisvesting een bevoegdheid van de autonome regio's, niet van de centrale staat. De Hoge Raad oordeelde dat de staat met dit landelijke register zijn boekje te buiten ging: het centrale register overlapte met de bestaande regionale registers en greep in op regionale bevoegdheden.
Belangrijk om te begrijpen wat wel en niet sneuvelt:
- Vervalt: het verplichte landelijke registratienummer en het centrale register.
- Blijft bestaan: het digitale loket (ventanilla unica), de verplichting voor boekingsplatforms om gegevens door te geven, en de uitwisseling van informatie voor statistische doeleinden.
Met andere woorden: de centrale overheid stapt opzij en laat de handhaving over aan de regionale autoriteiten. Voor de Costa del Sol betekent dat: Andalusie blijft de baas over uw verhuurvergunning.
Wat dit nu concreet voor u betekent
Bezit u een woning aan de Costa del Sol, of staat u op het punt te kopen met het oog op verhuur? Dan verandert er dit:
- U hoeft niet langer te wachten op een landelijk NRA-nummer. De aanvraagbottleneck en afwijzingen op staatsniveau zijn verleden tijd.
- De regionale toeristenvergunning blijft verplicht. In Andalusie is dat de inschrijving als Vivienda con Fines Turisticos (VFT) in het Registro de Turismo de Andalucia. Zonder geldige, actieve en zichtbaar vermelde licentie mag u niet toeristisch verhuren.
- Platforms blijven data delen. Airbnb, Booking.com en Vrbo geven gegevens door aan de autoriteiten. Verhuren zonder vergunning valt dus snel op.
- De gastenregistratie blijft verplicht. U moet de gegevens van uw gasten nog steeds digitaal melden bij de Spaanse autoriteiten (via het SES Hospedajes-systeem).
Kortom: het is geen vrijbrief. Het is een vereenvoudiging. De ene horde (landelijk) valt weg, de echte vergunning (regionaal) blijft.
Toeristische verhuur correct regelen in Andalusie
Wilt u uw woning aan de Costa del Sol legaal en zonder zorgen verhuren, dan zijn dit de bouwstenen:
1. De VFT-licentie aanvragen
De Vivienda con Fines Turisticos is de toeristische verhuurvergunning voor woningen in Andalusie. U schrijft de woning in bij het Registro de Turismo de Andalucia. De woning moet aan een aantal eisen voldoen, zoals airconditioning (koeling in de zomer, verwarming in de winter), voldoende ventilatie, een eerste-hulpset en duidelijke informatie voor gasten. Na inschrijving krijgt u een registratienummer dat u in elke advertentie moet tonen.
2. De cedula de habitabilidad en bouwkundige status
Uw woning moet een geldig bewoonbaarheidscertificaat hebben en legaal als woning geregistreerd staan. Klinkt vanzelfsprekend, maar bij oudere of verbouwde panden aan de kust loopt dit nogal eens spaak. Controleer dit voordat u verhuurt.
3. Gastenregistratie en belasting
Elke gast moet digitaal worden geregistreerd. Daarnaast betaalt u als niet-ingezetene belasting over uw huurinkomsten via het Modelo 210. Lees daarover meer in onze gids over verhuurrendement aan de Costa del Sol en in ons artikel over belasting op Spaans vastgoed.
De risico's van verhuren zonder geldige vergunning
De handhaving verschuift naar de regio, en Andalusie controleert actief. Verhuren zonder geldige VFT-licentie kan leiden tot fikse boetes, die kunnen oplopen tot in de tienduizenden euro's bij herhaling. Daarnaast riskeert u dat uw advertenties van platforms worden gehaald. Het is dus niet iets om op zijn beloop te laten of te improviseren.
Hoe ik dit voor u regel
Spaanse regelgeving verandert snel, en de scheidslijn tussen wat landelijk en wat regionaal geldt is voor buitenlandse eigenaren lastig te volgen. Als fixer aan de Costa del Sol regel ik de VFT-aanvraag, controleer ik of uw woning aan alle eisen voldoet, en zet ik de verhuur volledig geautomatiseerd op met keyless check-in en de wettelijke gastenregistratie. U ontvangt het rendement, ik houd de regels bij.
Lees meer over verhuurautomatisering aan de Costa del Sol of neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over uw woning.
Bronnen
- Consejo General del Poder Judicial (Tribunal Supremo), persbericht "El Tribunal Supremo anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración", 21 mei 2026 (Sentencia nº 620/2026). poderjudicial.es
- Real Decreto 1312/2024 (het oorspronkelijke besluit dat het landelijke register instelde), Boletín Oficial del Estado. boe.es
- Registro de Turismo de Andalucía (regionale toeristische verhuurvergunning, VFT), Junta de Andalucía. juntadeandalucia.es
Dit artikel is informatief van aard en geen juridisch advies. Regelgeving rond toeristische verhuur in Spanje verandert regelmatig en kan per regio verschillen. Laat uw situatie altijd toetsen door een specialist voordat u beslissingen neemt.
Loopt u hier zelf tegenaan? Ik denk graag met u mee, eerlijk en zonder verplichtingen. Plan gerust een vrijblijvend gesprek.
Anouar, de Fixer van de Costa del Sol
