Het register dat mij geld en tijd kostte, is dood
Ik verhuur mijn eigen vakantiewoning aan de Costa del Sol volledig geautomatiseerd, vanuit Nederland. Toen Spanje begin 2025 aankondigde dat elke toeristische verhuurder een landelijk registratienummer nodig had, het NRA (Número de Registro de Alquiler, ook wel NRUA genoemd), zat er niets anders op: aanvraag indienen, tasa betalen, wachten, en hopen dat het nummer op tijd binnen was voordat platforms advertenties zonder nummer zouden weren.
Dat register bestaat niet meer. De Spaanse Hoge Raad heeft het vernietigd, en dat opent een deur die veel eigenaren nog niet in de gaten hebben: u kunt de kosten die dit register u heeft gekost terugvragen bij de Spaanse staat. In sommige gevallen gaat dat verder dan een paar tientjes registratiekosten. Wie boekingen misliep omdat een advertentie werd geblokkeerd of een aanvraag werd afgewezen, kan ook die schade claimen.
Omdat dit register mij als verhuurder zelf raakte, ben ik erin gedoken. Dit is wat er is gebeurd, wat u kunt terugvragen en hoe de procedure werkt. Let op de termijn: die loopt af in juni 2027 en wordt niet verlengd.
Wat er precies is vernietigd, en wat blijft staan
Even terug naar het begin. Met Koninklijk Besluit 1312/2024 tuigde de Spaanse staat een centraal register op voor korte-termijn- en seizoensverhuur. Elke woning moest een uniek NRA-nummer krijgen via een digitaal loket, de ventanilla única digital. Zonder nummer geen advertentie op Airbnb of Booking.com. Over die opzet en waarom die rammelde schreef ik eerder al in mijn artikel over het schrappen van het NRA-nummer.
De Hoge Raad (Tribunal Supremo, Sala Tercera) maakte er in uitspraak 620/2026 van 19 mei 2026 korte metten mee, op een beroep van de regio Valencia. De kern: toerisme en huisvesting zijn in Spanje bevoegdheden van de autonome regio's. De staat mocht dus geen verplicht landelijk register bovenop de bestaande regionale registers zetten. De vernietiging is gedeeltelijk: het verplichte registratienummer en de inschrijvingsplicht zijn van tafel, het digitale loket en de plicht van platforms om gegevens te delen blijven bestaan.
De uitspraak is op 8 juni 2026 gepubliceerd in het Spaanse staatsblad, het BOE. Die datum is belangrijk, want daarmee is de teller van de claimtermijn gaan lopen.
Voor de schaal van het probleem: volgens berichten in de Spaanse vakpers werden er sinds de invoering ruim honderdduizend advertenties geweigerd of verwijderd en tienduizenden aanvragen afgewezen. Achter elk van die dossiers zit een eigenaar die kosten heeft gemaakt voor een regel die achteraf onwettig bleek.
Wat u kunt terugvragen: twee sporen
Er zijn twee routes, en ze sluiten elkaar niet uit.
Spoor 1: de registratiekosten terug
Voor de inschrijving in het register betaalde u een tasa van 32,73 euro per aanvraag. Die is betaald voor een procedure die op een onwettige norm rustte, en komt daarmee in aanmerking voor teruggave als onverschuldigde betaling. Heeft u meerdere woningen geregistreerd of een afgewezen aanvraag opnieuw ingediend, dan telt elke betaalde tasa mee. Ook aantoonbare kosten die u direct voor de aanvraag maakte, zoals de factuur van een gestor die de registratie voor u deed, kunt u in de claim meenemen.
Spoor 2: schadevergoeding voor echte schade
Interessanter, en lastiger, is de tweede route: een vermogensschadeclaim tegen de staat, in Spanje de responsabilidad patrimonial. Die staat open voor eigenaren die aantoonbaar schade leden door het register. Denk aan:
- Misgelopen huurinkomsten omdat uw advertentie van een platform werd gehaald of geblokkeerd terwijl u wachtte op een NRA-nummer.
- Afgewezen aanvragen waardoor u weken of maanden niet kon verhuren.
- Bijkomende kosten: technische rapporten, vertalingen, extra gestor-uren die alleen nodig waren voor deze registratie.
Belangrijk voor uw kansen: deze claim staat het sterkst als uw woning al een geldige regionale vergunning had, in Andalusië de VFT-licentie, en u alleen door het ontbrekende landelijke nummer werd geweerd. Wie zonder regionale vergunning verhuurde, had ook zonder het NRA-register een probleem gehad en zal dat in de procedure teruggekaatst krijgen.
Stappenplan: zo dient u de claim in
Dit is de route zoals die uit de Spaanse regelgeving en de eerste praktijkdossiers naar voren komt.
- Bouw uw dossier op. Verzamel het betaalbewijs van de tasa, de bevestiging of afwijzing van uw NRA-aanvraag, e-mails van platforms over geblokkeerde of verwijderde advertenties, uw boekingsgeschiedenis van de maanden ervoor en erna, en facturen van gestor of andere dienstverleners. Zonder papier geen claim: de bewijslast ligt bij u.
- Onderbouw de misgelopen inkomsten. De sterkste onderbouwing is een vergelijking van uw werkelijke bezetting en omzet met dezelfde periode een jaar eerder, aangevuld met de kalenderdata waarop uw advertentie offline stond. Exporteer die gegevens nu uit Airbnb, Booking.com of uw channel manager, voordat ze uit uw account verdwijnen.
- Regel digitale toegang tot de Spaanse overheid. De claim gaat via de elektronische zetel (sede electrónica) van het ministerie van Huisvesting, het Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Daarvoor heeft u een Spaans digitaal certificaat of Cl@ve nodig. Heeft u die niet, dan kan een gestor of procesvertegenwoordiger namens u indienen.
- Dien de claim in en let op de termijn. De vermogensschadeclaim verjaart één jaar na publicatie van de uitspraak in het BOE. Die publicatie was op 8 juni 2026, dus reken veilig: zorg dat uw claim vóór begin juni 2027 binnen is. Deze termijn wordt niet verlengd.
- Wacht het besluit af, en weet wat stilte betekent. De overheid moet op de claim beslissen. Blijft een besluit zes maanden uit, dan geldt dat naar Spaans bestuursrecht als een afwijzing, en kunt u de zaak voorleggen aan de bestuursrechter. Voor dat traject heeft u een Spaanse advocaat en procurador nodig.
Wees eerlijk over uw kansen
Ik ga hier niets mooier maken dan het is. De teruggave van de tasa is klein bier: goed onderbouwd, weinig risico, maar het gaat om tientjes. Of het ministerie de grotere schadeclaims soepel gaat uitkeren, is op dit moment niet te zeggen: de eerste dossiers lopen nog en de staat kan elke claim betwisten. Reken dus niet op een snelle betaling.
De rekensom is per eigenaar anders. Liep u drie zomermaanden aan boekingen mis in een woning die 150 euro per nacht opbrengt, dan praat je over duizenden euro's en is de moeite van een goed dossier het meer dan waard. Betaalde u alleen de tasa en draaide uw verhuur gewoon door, dan is de vraag of u er een procedure voor optuigt. Wilt u weten wat uw woning in de huidige markt eigenlijk waard is en doet, dan is de Costa del Sol vastgoed-index een nuchter startpunt: daar meet ik maandelijks de echte vraagprijzen per gemeente.
Twijfelt u of uw situatie een claim rechtvaardigt? Stuur me uw verhaal, dan spar ik met u over de vraag of het dossier sterk genoeg is en welke Spaanse specialist erbij past.
Wat ik zelf doe met mijn woning
Voor mijn eigen woning is de schade beperkt gebleven: mijn VFT-licentie was op orde en mijn advertenties zijn nooit offline geweest. Ik claim dus alleen de tasa terug en bewaar het complete NRA-dossier, inclusief alle e-mails, in mijn administratie. Niet omdat die tientjes het verschil maken, maar omdat ik vind dat een overheid die een onwettige regel invoert de rekening daarvan niet bij eigenaren moet laten liggen.
Verder verandert er aan mijn opzet niets, en dat is precies het punt. Mijn verhuur draait op de dingen die wél overeind staan: de regionale VFT-licentie, de digitale gastenregistratie via SES Hospedajes en de belastingaangifte via Modelo 210. De check-in is keyless, de gastcommunicatie loopt automatisch en de wettelijke meldingen gaan zonder dat ik ernaar om hoef te kijken. Hoe ik dat heb opgezet leest u in mijn artikel over verhuur automatiseren in Spanje en op de pagina over verhuurautomatisering.
En het register zelf? Houd er rekening mee dat er een opvolger komt. De Europese verordening over korte-termijnverhuur blijft gewoon van kracht en het digitale loket bestaat nog. De kans is reëel dat Spanje met een nieuwe, juridisch beter dichtgetimmerde variant komt, of dat de regio's hun eigen registers aanscherpen. Wie nu zijn regionale vergunning en administratie op orde heeft, hoeft daar niet wakker van te liggen.
Wat blijft gelden als u aan de Costa del Sol verhuurt
Voor de volledigheid, want hier gaat het in de praktijk mis:
- De VFT-licentie blijft verplicht. Zonder inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía mag u niet toeristisch verhuren, en het nummer moet in elke advertentie staan.
- Gastenregistratie blijft verplicht. Elke gast meldt u digitaal aan via SES Hospedajes.
- Belasting blijft u betalen. Over huurinkomsten doet u als niet-ingezetene aangifte via Modelo 210.
- Gemeenten roeren zich. Málaga-stad bevroor nieuwe vergunningen voor drie jaar, andere gemeenten kijken mee. Wat dat betekent voor uw plannen leest u in de gids over verhuurrendement.
Het NRA-hoofdstuk is gesloten, de rekening kunt u indienen. Zorg dat uw dossier compleet is, houd juni 2027 als harde grens aan, en laat de regionale basis waar uw verhuur echt op draait niet versloffen.
Bronnen
- Tribunal Supremo, Sentencia 620/2026 van 19 mei 2026 (Sala Tercera), persbericht Consejo General del Poder Judicial: "El Tribunal Supremo anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración". poderjudicial.es
- Publicatie van de uitspraak in het Boletín Oficial del Estado, 8 juni 2026 (BOE-A-2026-12300), over Real Decreto 1312/2024. boe.es
- Idealista/news: "Cómo reclamar los gastos y daños sufridos por el registro único de alquileres ya anulado" (26 mei 2026) en "Cómo recuperar el dinero de las tasas tras declararse nulo el registro único del alquiler turístico" (5 juni 2026). idealista.com
- Wettelijk kader schadeclaim: artikel 32.4 Ley 40/2015 en artikel 67.1 Ley 39/2015 (verjaring één jaar na publicatie van de vernietigende uitspraak). boe.es
Dit artikel is informatief bedoeld en vervangt geen juridische begeleiding. Spaanse regelgeving rond toeristische verhuur verandert regelmatig en verschilt per regio. Laat uw situatie altijd toetsen door een specialist voordat u stappen zet.
Loop je hier zelf tegenaan? Ik denk graag met je mee, eerlijk en zonder verplichtingen. Plan gerust een vrijblijvend gesprek.
Anouar, de Fixer van de Costa del Sol
