Belasting op Spaans vastgoed: het complete overzicht
Als Nederlander die vastgoed bezit aan de Costa del Sol krijgt u te maken met belastingen in twee landen. Belasting op Spaans vastgoed is een onderwerp dat veel vragen oproept, maar met de juiste kennis goed te overzien is. In dit artikel behandelen we alle relevante belastingen, het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje, en de praktische aangifteverplichtingen.
IRNR: de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten
De IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) is de belangrijkste belasting voor Nederlandse eigenaren van Spaans vastgoed. Het tarief en de grondslag verschillen afhankelijk van of u de woning verhuurt of voor eigen gebruik aanhoudt.
IRNR bij verhuur (19%)
Wanneer u uw Spaanse woning verhuurt, betaalt u 19% IRNR over de netto huurinkomsten. Als EU-ingezetene mag u de directe kosten aftrekken van de bruto huurinkomsten:
- Hypotheekrente (indien van toepassing)
- Gemeentelijke belastingen (IBI)
- Onderhoudskosten
- Beheerkosten
- Afschrijving (3% over de bouwwaarde, exclusief grondwaarde)
- Verzekeringspremies
Rekenvoorbeeld: U ontvangt 18.000 euro bruto huurinkomsten per jaar. De aftrekbare kosten bedragen 6.000 euro. De belastbare grondslag is 12.000 euro, waarover u 19% IRNR betaalt: 2.280 euro.
Het tarief van 19% geldt specifiek voor inwoners van EU/EER-landen. Voor niet-EU-inwoners bedraagt het tarief 24% en zijn kosten niet aftrekbaar.
IRNR bij eigen gebruik (fictief inkomen)
Ook wanneer u de woning niet verhuurt, bent u IRNR verschuldigd. Spanje heft belasting over een fictief inkomen (imputación de rentas inmobiliarias) op basis van de kadastrale waarde (valor catastral):
- 1,1% van de kadastrale waarde als deze na 1994 is herzien
- 2% van de kadastrale waarde als deze voor 1994 is vastgesteld
Over dit fictieve inkomen betaalt u vervolgens 19% IRNR.
Rekenvoorbeeld: De kadastrale waarde van uw woning is 150.000 euro (herzien na 1994). Het fictieve inkomen bedraagt 1.650 euro (1,1% van 150.000). De verschuldigde IRNR is 313,50 euro (19% van 1.650).
De kadastrale waarde ligt doorgaans aanzienlijk lager dan de marktwaarde (vaak 30-50% van de werkelijke waarde).
Periodes van verhuur en eigen gebruik combineren
Verhuurt u de woning een deel van het jaar en gebruikt u deze zelf de rest van het jaar, dan berekent u de IRNR apart voor beide periodes. De fictieve inkomsten worden pro rata berekend over de periode van eigen gebruik.
IBI: de Spaanse onroerendezaakbelasting
De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is vergelijkbaar met de Nederlandse OZB. Het is een gemeentelijke belasting die jaarlijks verschuldigd is, ongeacht of u resident bent of niet.
Berekening IBI
De IBI wordt berekend als een percentage van de kadastrale waarde. Het tarief verschilt per gemeente:
| Gemeente | IBI-tarief (indicatief) | |---|---| | Marbella | 0,4-0,7% | | Estepona | 0,4-0,6% | | Málaga | 0,5-0,8% | | Fuengirola | 0,5-0,7% | | Mijas | 0,4-0,6% |
Bij een kadastrale waarde van 150.000 euro in Marbella betaalt u circa 600-1.050 euro IBI per jaar. De IBI is verschuldigd op 1 januari van elk jaar en wordt doorgaans via automatische incasso geïnd.
Plusvalía: gemeentelijke meerwaardeheffing
Bij verkoop van uw Spaanse woning bent u de plusvalía municipal verschuldigd. Dit is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond gedurende uw eigendomsperiode. Sinds de hervorming in 2021 (na een uitspraak van het Tribunal Constitucional) wordt de plusvalía berekend op basis van de werkelijke waardestijging.
De berekening is gebaseerd op:
- Het verschil tussen de verkoop- en aankoopwaarde, of
- De kadastrale waarde van de grond vermenigvuldigd met een coëfficiënt per jaar van eigendom
U betaalt de laagste van beide uitkomsten. Bij verkoop met verlies is geen plusvalía verschuldigd.
Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio)
Spanje kent een vermogensbelasting voor niet-residenten met vermogen in Spanje boven de vrijstellingsgrens. Per 2026 geldt:
- Vrijstelling: 700.000 euro netto vermogen in Spanje
- Tarieven: progressief van 0,2% tot 3,5%
- De belasting wordt berekend over het netto vermogen (waarde minus hypotheekschuld)
Voor de meeste Nederlandse investeerders met een enkele woning aan de Costa del Sol valt het vermogen onder de vrijstellingsgrens. Bij meerdere eigendommen of woningen boven 700.000 euro is het raadzaam de vermogensbelasting te laten berekenen door een fiscalist.
Daarnaast is er sinds 2023 de Solidariteitsbelasting (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) voor netto vermogens boven 3 miljoen euro.
Modelo 210: de aangifte
De IRNR wordt aangegeven via het Modelo 210. De aangiftetermijnen zijn:
- Bij verhuur: kwartaalaangifte, binnen 20 dagen na afloop van elk kwartaal
- Bij eigen gebruik: jaarlijkse aangifte, voor 31 december van het volgende jaar
In de praktijk schakelen de meeste Nederlandse eigenaren een Spaanse gestor (belastingadviseur) of fiscalist in voor het indienen van het Modelo 210. De kosten hiervoor bedragen circa 100-300 euro per jaar.
Praktische tip
Zorg dat uw Spaanse bankrekening voldoende saldo heeft voor de automatische afschrijvingen van IBI en basura (afvalheffing). De Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) kan eventuele achterstanden verhalen via uw bankrekening of het onroerend goed zelf.
Het belastingverdrag Nederland-Spanje
Het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Nederland en Spanje (laatstelijk gewijzigd in 2022) regelt welk land heffen mag over welke inkomsten.
Hoofdregel: situsbeginsel
Inkomsten uit onroerend goed (verhuur en verkoop) mogen worden belast in het land waar het onroerend goed zich bevindt. Spanje heeft dus het primaire heffingsrecht over uw Spaanse vastgoedinkomsten.
Voorkoming dubbele belasting in Nederland
Nederland past de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud toe. Dit betekent:
- U geeft uw Spaanse vastgoedinkomsten aan in uw Nederlandse aangifte (box 3)
- Nederland verleent een vrijstelling voor het deel van de belasting dat toerekenbaar is aan het Spaanse vastgoed
- Het Spaanse vastgoed telt wel mee voor het bepalen van het tarief over uw overige box 3-vermogen (progressievoorbehoud)
Box 3 in Nederland
Uw Spaanse vastgoed valt in box 3 van de Nederlandse inkomstenbelasting. Per 2026 geldt het nieuwe stelsel waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen spaargeld, beleggingen en schulden. Vastgoed valt onder de categorie "overige bezittingen" met een forfaitair rendement.
U ontvangt een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting over het deel dat aan het Spaanse vastgoed is toe te rekenen. In de praktijk betaalt u in Nederland dus geen of beperkte aanvullende belasting over uw Spaanse vastgoed, mits u in Spanje correct aangifte doet.
Belasting bij verkoop
Bij verkoop van uw Spaanse woning betaalt u:
In Spanje
- Vermogenswinstbelasting: 19% over de eerste 6.000 euro winst, 21% over 6.000-50.000 euro, 23% over 50.000-200.000 euro, 27% over 200.000-300.000 euro, en 28% boven 300.000 euro
- Plusvalía municipal: gemeentelijke meerwaardeheffing (zie hierboven)
- 3% retentie: de koper houdt 3% van de verkoopprijs in en draagt dit af aan de Spaanse belastingdienst als voorheffing op uw vermogenswinstbelasting. U kunt het verschil terugvragen als de werkelijke belasting lager is.
In Nederland
- Door het belastingverdrag verleent Nederland vrijstelling over de vermogenswinst die in Spanje is belast.
Jaarlijkse kosten: een overzicht
Voor een woning met een marktwaarde van 300.000 euro en een kadastrale waarde van 150.000 euro aan de Costa del Sol (geen verhuur):
| Kostenpost | Bedrag per jaar | |---|---| | IBI | 600-1.050 euro | | IRNR (fictief inkomen) | 285-570 euro | | Basura (afvalheffing) | 100-300 euro | | Gemeenschapskosten (VvE) | 1.200-3.600 euro | | Verzekering | 300-600 euro | | Gestor/fiscalist | 150-300 euro | | Totaal | 2.635-6.420 euro |
Tips voor fiscale optimalisatie
-
Bewaar alle facturen van onderhoud, reparaties en beheer. Deze zijn aftrekbaar van uw huurinkomsten voor de IRNR.
-
Overweeg de eigendomsstructuur. Bij aankoop door twee partners kan de vrijstelling voor vermogensbelasting per persoon gelden.
-
Dien altijd tijdig aangifte in. Boetes voor te laat indienen van het Modelo 210 bedragen minimaal 100 euro plus rente.
-
Houd de kadastrale waarde in de gaten. Na een herziening kan uw IRNR-last wijzigen.
-
Overleg met een fiscalist in beide landen. De interactie tussen het Nederlandse en Spaanse belastingstelsel vereist expertise in beide jurisdicties.
Gebruik onze calculator
Wilt u een snelle berekening van uw netto rendement na belastingen? Onze rendementscalculator houdt rekening met IRNR, IBI en beheerkosten om uw werkelijke netto rendement te bepalen.
Samenvatting
Als Nederlandse eigenaar van vastgoed aan de Costa del Sol betaalt u jaarlijks IRNR (19% over huurinkomsten of fictief inkomen), IBI (gemeentelijke OZB) en eventueel vermogensbelasting (bij netto vermogen boven 700.000 euro in Spanje). De aangifte loopt via het Modelo 210. Het belastingverdrag Nederland-Spanje voorkomt dubbele belasting: Spanje heft primair, Nederland verleent een vrijstelling in box 3. Bij verkoop is vermogenswinstbelasting verschuldigd (19-28%), plus de gemeentelijke plusvalía. Met correcte aangifte in beide landen en het bewaren van kostenfacturen houdt u uw fiscale positie overzichtelijk en optimaal.
Heeft u vragen over de fiscale aspecten van uw investering? Start onze investeerderscan voor een persoonlijk advies.
