Deze week kwam er een cijfer voorbij dat veel mensen verkeerd lezen: de gemiddelde gefinancierde woning in Spanje zakte in mei naar 276.000 euro. "Dus de markt daalt, ik kan beter wachten?" Nee. Ik leg uit wat er werkelijk achter dat getal zit en waarom het voor uw aankoop aan de Costa del Sol weinig verandert.
In het kort: Volgens het studiecentrum van hypotheekplatform Trioteca daalde de gemiddelde waarde van een gefinancierde woning in mei naar 276.000 euro, tegen 309.000 euro in april. Het gemiddelde hypotheekbedrag zakte naar 197.000 euro. Dit is geen prijsdaling, maar een verschuiving in wie er koopt: lagere en middeninkomens en kopers onder de 40 wijken uit naar goedkopere woningen, omdat de financiering duurder wordt (euríbor rond 2,8%). De onderliggende prijzen stijgen gewoon door: in het eerste kwartaal van 2026 lagen ze zo'n 13 tot 14% hoger dan een jaar eerder, en experts verwachten voor heel 2026 nog 5 tot 8% stijging. Voor de Costa del Sol, met sterke buitenlandse vraag en structureel tekort, betekent dit vooral één ding: lees de krantenkop niet als "wachten loont".
Wat de cijfers werkelijk zeggen
De data komt van het Centro de Estudios de Trioteca, dat maandelijks de hypotheken meet die via het platform worden afgesloten. De kerncijfers van mei 2026:
- Gemiddelde woningwaarde (gefinancierd): 276.000 euro (april: 309.000 euro)
- Gemiddeld hypotheekbedrag: 197.000 euro
- 88% vaste rente, 12% gemengde rente op nieuwe hypotheken
- Euríbor rond 2,8% en stijgend, waardoor financieren duurder wordt
Let op het woord gefinancierd. Dit is niet de gemiddelde verkoopprijs in heel Spanje. Het is de gemiddelde waarde van de woningen waarvoor mensen in mei een hypotheek afsloten. Dat is een belangrijk verschil, want het meet het gedrag van kopers met een lening, niet de marktprijs zelf.
"Goedkoper" is geen prijsdaling
Hier gaat het in bijna elke krantenkop mis. Een lager gemiddeld hypotheekbedrag betekent niet dat huizen goedkoper worden. Het betekent dat kopers andere, goedkopere huizen kiezen. Twee dingen drijven dat:
- Onbetaalbaarheid voor de onderkant. Lagere en middeninkomens en starters onder de 40 worden uit de duurdere segmenten geduwd. Ze kopen kleiner, verder van het centrum of in goedkopere regio's. Daardoor zakt het gemiddelde, terwijl elke individuele woning even duur of duurder blijft.
- Duurdere financiering. De euríbor staat rond 2,8% en de Europese Centrale Bank verkrapt licht. Een hogere rente betekent dat banken strenger rekenen en dat huishoudens een lagere maximale hypotheek krijgen. Dus past men de zoekopdracht naar beneden aan.
Het netto-effect: het gemiddelde gefinancierde bedrag daalt, maar de prijzen per vierkante meter blijven stijgen. Ricard Garriga, topman van Trioteca, noemt het zelf geen afkoeling maar een terugkeer naar gezond verstand: "menos euforia, más prudencia". Minder euforie, meer voorzichtigheid. Geen marktinstorting, wel een gezonde stabilisatie aan de financieringskant.
Wat de experts echt verwachten
Het beeld dat uit de originele bronnen naar voren komt is opvallend eensgezind: niemand verwacht dalende prijzen in 2026.
| Bron | Verwachting 2026 | |---|---| | Ricard Garriga (Trioteca) | Geen daling, prijzen +5 tot 8%, vooral in grote steden en gespannen markten | | Gonzalo Bernardos (Universiteit van Barcelona) | Transacties -8%, prijzen +5% | | Fotocasa (María Matos) | Fase van moderatie, een prijscorrectie lijkt onwaarschijnlijk | | pisos.com (Ferran Font) | Prijzen liggen al ruim boven de oude maxima |
De rode draad: het aantal transacties kan iets terugzakken doordat de duurste financiering een deel van de vraag afremt, maar de prijzen blijven stijgen omdat het fundamentele probleem niet verandert. Er is meer vraag dan aanbod, en Spanje bouwt structureel te weinig. Dat lees ik graag samen met de Q1-cijfers van de Spaanse woningmarkt, waar de stijging boven de bubbelpiek van 2007 uitkwam.
Waarom de Costa del Sol een ander verhaal vertelt
Het Trioteca-cijfer beschrijft de binnenlandse, gefinancierde markt: Spaanse huishoudens die met een hypotheek kopen. Precies dat segment voelt de euríbor en de koopkracht het hardst. Maar de kust waar u koopt werkt anders:
- Buitenlandse vraag domineert. In de provincie Málaga ligt het aandeel buitenlandse kopers boven de 40%. In eerste lijn zee en eerste lijn golf is dat nog hoger. Die kopers zitten niet in hetzelfde euríbor-keurslijf.
- Minder afhankelijk van Spaanse hypotheken. Veel Nederlandse, Britse en Belgische kopers brengen meer eigen geld in of financieren deels vanuit eigen land. Een euríbor van 2,8% raakt hen minder hard dan een Spaanse starter.
- Structureel tekort op de toplocaties. De grond aan de eerste lijn is op. Nieuwbouw verschuift landinwaarts. Dat houdt de schaarste, en dus de prijs, juist op de gewildste plekken hoog.
Met andere woorden: het segment dat "goedkoper koopt" overlapt nauwelijks met het segment waarin u zoekt. De verschuiving in het landelijke gemiddelde zegt weinig over een appartement aan de boulevard van Fuengirola of een villa in de heuvels van Mijas. Wie de regio's wil vergelijken, leest vastgoedmarkt Costa del Sol per regio of de diepere vergelijking Marbella en Estepona.
Wat dit concreet voor u betekent
Lees de kop niet als koopsignaal naar beneden
"Spanjaarden kopen goedkopere huizen" klinkt als een markt die afkoelt en dus als een reden om te wachten. Het tegendeel is waar. De prijzen stijgen door, alleen het type woning dat gefinancierd wordt verschuift. Wachten op een correctie die geen enkele bron voorspelt is in deze markt de duurste keuze. Dat zag ik eerder bij de Nederlanders die nu massaal kopen: wie twijfelt, betaalt volgend jaar meer.
Gebruik het financieringsvenster slim
De duurdere euríbor remt vooral de Spaanse koper. Voor u kan dat juist net iets meer ademruimte in de onderhandeling betekenen, omdat de lokale concurrentie in bepaalde segmenten dunner wordt. Sta wel gefinancierd klaar: een voorbereide Spaanse hypotheek of aantoonbare koopkracht versnelt het tempo waarin u kunt toeslaan.
Reken met het totaalplaatje, niet met de kop
Een gemiddelde van 276.000 euro zegt niets over uw aankoop. Reken met de echte getallen voor uw situatie: aankoopprijs, kosten koper, eventueel box 3 in Nederland en het verwachte huurrendement. Pas dan weet u of een object klopt, niet op basis van een landelijk gemiddelde.
Hoe ik u hierbij help
Ik ben geen makelaar en heb geen verkoopbelang. Wat ik doe is het ruis wegfilteren tussen krantenkoppen en uw werkelijke situatie. Ik check of een prijs marktconform is voor díe straat en díe regio, regel de juridische controle via mijn eigen advocaat, breng de fiscalist erbij voor het totaalplaatje, en zorg dat het na aankoop ook echt rendeert met geautomatiseerde verhuur. Begin bij huis kopen aan de Costa del Sol of doe eerst de gratis investeringsscan, dan kijken we samen of dit het juiste moment is voor uw plan.
Bronnen
- Centro de Estudios de Trioteca (CET), maandanalyse mei 2026 en kwartaalrapport Q1 2026
- Infobae, "Los españoles compran ahora casas más baratas, por debajo de 300.000 euros" (11 juni 2026)
- Fotocasa, prognose María Matos
- pisos.com, marktduiding Ferran Font
- Gonzalo Bernardos, Universiteit van Barcelona, prijs- en transactieprognose 2026
Loop je hier zelf tegenaan? Ik denk graag met je mee, eerlijk en zonder verplichtingen. Plan gerust een vrijblijvend gesprek.
Anouar, de Fixer van de Costa del Sol
