Ratgeber
Haus kaufen in Spanien
Der ehrliche Überblick für den Hauskauf in Spanien: was eine Wohnung, eine Finca oder eine Villa wirklich kostet, wie der Kaufprozess abläuft und welche Region zu Ihnen passt.
Welcher Immobilientyp passt zu Ihnen
Eine Wohnung ist der einfachste Einstieg und leicht zu vermieten, eine Finca bietet Platz und Ruhe im Hinterland, eine Villa Privatsphäre und Komfort direkt an der Küste.
So läuft der Kauf ab
Nach der NIE-Nummer folgen der Reservierungsvertrag, die Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt und die notarielle Übertragung. Von der Reservierung bis zum Schlüssel vergehen meist sechs bis zwölf Wochen.
NIE-Nummer, Bankkonto und Budget
Der erste Schritt ist die NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero), Ihre spanische Steuernummer, ohne die kein Immobilienkauf, kein Bankkonto und keine Hypothek möglich ist. Sie beantragen sie beim spanischen Konsulat in Deutschland, etwa in Berlin, München oder Frankfurt, direkt vor Ort bei der Policía Nacional, oder per Vollmacht durch einen Anwalt. Parallel eröffnen Sie ein spanisches Konto für Steuern, Nebenkosten und Comunidad-Gebühren und legen Ihr Budget inklusive der Kaufnebenkosten fest.
Anwalt und Sorgfaltsprüfung
Ein unabhängiger Anwalt, der ausschließlich für Sie und nicht für Verkäufer oder Makler arbeitet, ist in Spanien unverzichtbar. Er prüft die nota simple aus dem Grundbuch auf Eigentümer, Hypotheken und Lasten, kontrolliert Gemeindeschulden und Baugenehmigungen und meldet Ihnen vor der Reservierung, ob alles in Ordnung ist. Diese Prüfung dauert meist ein bis drei Wochen und ist der wichtigste Schutz, den Sie als Käufer haben.
Reservierung, Notar und Grundbucheintrag
Nach positiver Prüfung unterschreiben Sie den Reservierungsvertrag mit einer Anzahlung, gefolgt vom privaten Kaufvertrag mit meist 10 Prozent Anzahlung. Bei der escritura pública beim Notar zahlen Sie den Restbetrag und erhalten die Schlüssel; der Notar beglaubigt lediglich Identität und Vollmacht, eine inhaltliche Prüfung findet dort nicht statt. Danach trägt Ihr Anwalt die Immobilie ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) ein, das dauert vier bis acht Wochen und schützt Ihr Eigentum rechtlich.
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Kaufnebenkosten im Überblick
Rechnen Sie mit 12 bis 14 Prozent Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis: die Grunderwerbsteuer (ITP) von 7 bis 10 Prozent bei Bestandsimmobilien oder 10 Prozent Mehrwertsteuer plus 1,2 Prozent Stempelsteuer bei Neubau, dazu Notar (600 bis 1.200 Euro), Anwalt (1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, bei 300.000 Euro also 3.000 bis 4.500 Euro) und Grundbucheintrag (400 bis 700 Euro). Insgesamt sind das rund 36.000 bis 42.000 Euro bei 300.000 Euro Kaufpreis, planen Sie das von Anfang an mit ein.
Typische Fehler beim Hauskauf
Die teuerste Falle ist ein Anwalt, den der Verkäufer oder Makler empfiehlt, er vertritt nicht Ihr Interesse. Auch riskant: unter Zeitdruck unterschreiben, ohne die nota simple geprüft zu haben, oder eine Immobilie mit nicht eingetragenem Anbau kaufen, was später Probleme bei Verkauf oder Finanzierung geben kann. Nehmen Sie sich die ein bis drei Wochen für die Sorgfaltsprüfung, das spart am Ende Zeit und Geld.
Wie ich helfe
Unabhängig, mit einem geprüften Netzwerk aus Anwälten und Maklern vor Ort, und automatisierter Vermietung nach dem Kauf.
Immobilientypen in Spanien im Vergleich
| Typ | Ab Preis | Am besten für |
|---|---|---|
| Wohnung | ±150.000 € | Einfache Vermietung, wenig Aufwand |
| Finca | ab 200.000 € | Platz, Ruhe, eigener Garten |
| Villa | ±350.000 € | Privatsphäre, Meerblick, Komfort |
FAQ
Wie viel kostet ein Haus in Spanien?
Das hängt stark von Region und Typ ab. Wohnungen an der Costa del Sol beginnen bei rund 150.000 Euro, Villen ab etwa 350.000 Euro. Rechnen Sie zusätzlich mit 12 bis 14 Prozent Kaufnebenkosten.
Brauche ich eine NIE-Nummer, um in Spanien ein Haus zu kaufen?
Ja, die NIE-Nummer ist Pflicht für jede finanzielle Transaktion in Spanien, auch für den Immobilienkauf. Sie beantragen sie beim spanischen Konsulat oder vor Ort bei der Policía Nacional.
Wie lange dauert der Kaufprozess in Spanien?
Bei Bestandsimmobilien meist sechs bis zwölf Wochen von der Reservierung bis zur Übergabe. Bei Neubau hängt es von der Bauphase ab und kann deutlich länger dauern.
Bekomme ich als Ausländer eine Hypothek in Spanien?
Ja, spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten meist 60 bis 70 Prozent des Taxationswerts, zu Zinsen zwischen 2,5 und 4,5 Prozent. Nötig sind Ihre NIE-Nummer, die letzten zwei Steuererklärungen und ein Einkommensnachweis.
Welche Steuern zahle ich als Eigentümer in Spanien?
Jährlich die IBI (Grundsteuer, 0,4 bis 0,8 Prozent des Katasterwerts) und bei Vermietung die IRNR (19 Prozent für EU-Bürger auf die Nettomiete). Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien verhindert eine doppelte Besteuerung.